冯某民为冯某璞的父亲。2006年3月14日，冯某璞取得涉案7E房的所有权。2014年4月1日，肖某与冯某民签订《房屋租赁合同》，该合同载明：“7E房的出租人为冯某民，承租人为肖某，冯某民向肖某交房时为毛坯房，冯某民提供3个月免租期，由肖某出资装修房屋，装修款共计138，200元；租赁期限共92个月，自2014年4月1日起至2021年10月31日止，每月租金为1500元，租金总额为138，000元，房租费从肖某出资的房屋装修款中予以扣除，不须再支付租金，直到抵扣完为止……租赁期满后依附于房屋的装修归冯某民所有……。

冯某民与肖某均在该合同第3页落款处签字确认。” 2016年9月29日，冯某民以冯某璞代理人的名义对涉案房屋进行处置，2016年11月23日，7E房的所有权人从冯某璞变更为黄某东。同时，因黄某东知道涉案房屋已被冯某民出租，故双方补签了《房产租赁合同》，此后冯某民一直有向黄某东交过租金，但自2017年12月份后再未缴纳租金，故黄某东开始与涉案房屋使用人肖某进行交涉。

基于以上，肖某向一审法院起诉请求：1.确认肖某与冯某民之间签订的有关深圳市盐田区XX华庭X房产的《房屋租赁合同》合法有效；2.黄某东继续履行肖某与冯某民签订的《房屋租赁合同》；3.本案受理费及相关费用由黄某东承担。

黄某东向一审法院反诉请求：1.肖某搬离深圳市盐田区XX华庭X房产；2.肖某按4000元/月的标准向黄某东支付自2017年12月至搬离之日的房屋占用费，暂计至2018年8月为32，000元；3.肖某承担本案受理费。

一审争议焦点：（一）肖某提交的《房屋租赁合同》是否成立；（二）该《房屋租赁合同》是否有效；（三）肖某是否应从涉案房屋搬离并向黄某东支付房屋占有使用费。

首先，肖某提交的《房屋租赁合同》最后一页有冯某民的签名，冯某民在《情况说明》中也确认曾应案外人唐某的要求签过一份《房屋租赁合同》，只是不清楚实际承租人，其虽否认肖某所提交租赁合同前两页内容的真实性，但未提交相应证据证明其主张。根据相关法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此，一审法院认定肖某提交的《房屋租赁合同》成立。

其次，肖某提交的《房屋租赁合同》中对房屋租赁期限、租金给付等具体事项进行了明确约定，冯某民称其将房屋出租给对方使用是为了抵偿对案外人唐某的债务，而肖某是经唐某介绍租赁涉案房屋，不论冯某民与唐某之间的债务是否清结以及租金标准是否合理，该合同的签订均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《房屋租赁合同》未办理登记备案手续，不影响合同的效力。黄某东关于租金约定不合理、合同未备案，该合同无效的答辩意见，一审法院不予采纳。

再次，肖某与冯某民之间签订的租赁合同合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，现肖某的承租期尚未届满，黄某东虽从冯某民、冯某璞取得涉案房屋所有权，但肖某仍可继续租赁使用，其应承担的租金给付义务仍应按原租赁合同履行。

黄某东要求肖某搬离房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求于法无据，不予支持。至于因肖某继续使用涉案房屋至租赁期满可能给黄某东造成的损失，黄某东应依据其与冯某璞之间的房屋买卖合同向冯某民、冯某璞另行主张。

二审对一审查明的事实予以确认。二审争议焦点：（一）肖某与冯某民之间是否存在房屋租赁合同关系；（二）黄某东是否有权要求肖某搬离涉案房屋并支付占用费。

首先，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条关于租赁合同的定义规定，租赁关系有别于其他法律关系的基本特征在于：出租人同意由承租人使用租赁物，并由承租人向出租人支付租金。根据案件事实及日常生活经验可以得出，冯某民同意由肖某使用涉案房屋的待证事实存在具有高度可能性。

其次，就租赁对价问题，虽然肖某未向冯某民直接支付租金，但按肖某与冯某民之间租赁合同的约定，系由肖某出资装修原为毛坯房的涉案房屋，并以装修款138，200元折抵2014年4月至2021年10月的租金。

本院认为，按民法理论对有期限使用非金钱标的物的合同类型划分，无偿使用的为借用，有偿使用的即为租赁，故而租赁合同的基本特征在于其双务有偿性，由此可知，《中华人民共和国民法典》第七百零三条中“支付租金”的表述，立法本意并非限定仅以金钱方式给付使用对价的方为租赁合同，承租人给予出租人其他财产性利益作为承租对价的，亦符合租赁合同的有偿性质，即可视为属前述法律规定的“支付租金”。

因冯某民系以取得装饰装修价值的方式，从肖某处获取出租房屋的对价，肖某并非无偿使用涉案房屋，一审法院认定冯某民与肖某之间存在房屋租赁合同关系，并无不当。

本案中，冯某民与肖某之间签署的租赁合同对黄某东仍有约束力，肖某继续占用涉案房屋具有合同依据，对黄某东并不构成无权占有，黄某东在租期届满前不得仅以其系所有权人为由请求返还房屋。因肖某按约已以出资装修的方式给付租赁对价，亦无须在合同约定之外再向黄某东支付租期内的租金或占用费，至于黄某东所称其因无法获得租金所遭受的损失，其可与房屋出卖人协商负担或另循法律途径解决。

1、租赁合同本质为双务有偿合同，并非仅以给付金钱作为使用对价的才构成租赁关系，使用人给予其他财产性利益作为承租对价的，亦可成立租赁合同关系。

2、根据买卖不破租赁规则，新的房屋买受人在租赁期限没有到期的情况下，应当继续履行原租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障；从而，即使出租人将房租出卖给其他人，租赁关系仍然存在，买受人将继续受到租赁合同的限制。

编辑：吉喆

 

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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 承租人以其他财产性利益作为承租对价的，可以成立租赁合同关系