————雷石普法 | “跳单”行为是否对中介公司构成违约？————
更新日期：2023-03-09
来源：雷石律师事务所
原告某原公司起诉被告陶某利用某原公司提供的上海市虹口区某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的相关约定，属于恶意“跳单”行为，要求被告支付原告违约金。
法院生效裁判认为，原被告双方签署的《房地产求购确认书》属居间合同性质，根据其中第2.4条约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款。其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，因该约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，属有效约定。
根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，要看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，不构成“跳单”违约。
本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同，因此，陶某并未利用中原公司的信息、机会，不构成违约。
本案争议焦点为陶某绕过原中介公司与房主或其他中介公司签订促成交易达成，是否构成跳单行为？是否因“跳单”行为需承担违约责任？
二手房买卖活动过程中，买方通过中介公司的居间服务选定房源后，故意绕开中介公司直接与房主或其他中介公司达成交易，俗称“跳单”。因当事人在居间合同中约定禁止跳单行为的法律效力无法产生统一认识，故相关法院对此类案件裁判尺度也不一样。
关于“跳单”行为，中介公司为了保障自己的利益，通常在居间合同中载明禁止委托人跳单的条款，将跳单行为定义为违约行为。这些条款通常是中介公司事先在合同中拟好，之后直接在居间合同中要求委托人签字确认的。这种为了重复使用而先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，在法律意义上属于格式条款。
根据二手房买卖合同的性质，中介公司主要义务系根据委托人的要求向委托人如实报告订立合同，提供订立合同的媒介服务，在促成合同后获得报酬。当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，不属于“跳单”行为，不构成违约。
《中华人民共和国民法典》第496条：【格式条款】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第4997条：【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
第498条：【格式条款的解释】对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第961条：【中介合同定义】中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第963条：【中介人报酬请求权】中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第965条：【委托人私下与第三人订立合同后果】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
本文作者：北京雷石律师事务所民商事业务部 徐维眷
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