————没有商品房预售许可证，签订的房屋买卖合同有效吗？————

雷石律师赵森杰 

商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。按法律规定房屋未建好之前出售均要办理此证，房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请，批准后方可预售楼房。所以在购房时，购房者最先应当注意的就是拟购买的房屋是否有商品房预售许可证。那么如果发生在签订房屋买卖合同时，没有商品房预售许可证，合同是否有效呢？

参考案例
倪尔模诉张建兵等因购买未取得商品房预售许可证房屋确认所有权纠纷案（案号：(2011)宿中民终字第0748号）
案情简介
2008年11月，原告倪尔模与顺天益民公司沐阳分公司签订《商品房买卖合同》，购买了沭阳县九龙大厦C栋三层楼房，并支付了购房款1100000元。楼房已经实际交付，并由原告出租给他人使用。但经法院查明，截至本案判决作出前，该栋楼尚未经过竣工验收，亦未取得商品房预售许可证。在被告张建兵申请执行被告顺天益民公司借贷及劳务纠纷案中，宿城区法院于2009年3月18日作出民事裁定书，查封了上述房屋。原告得知后提出执行异议。

法院认为
沭阳分公司系顺天益民公司依法设立的分公司，其开发建设的房产应属顺天益民公司之财产。法院在执行顺天益民公司与张建兵的债务纠纷中对该房产予以查封，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。基于无效合同，原告即使占有并已取得九龙大厦C幢楼的收益权，仍不能因此取得该房屋的所有权。故原告基于其对争议房屋享有所有权而要求对该房屋不得予以强制执行的诉讼请求无法律依据，应当予以驳回。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
办案小结
出卖人与买受人订立未取得商品房销售资格（且在起诉前仍未取得商品房销售资格）的商品房买卖合同，买受人即使支付了购房款、实际占有使用该房屋并取得收益，因其未办理产权登记过户手续仍不能因此取得该房屋的所有权，亦不能对抗法院因执行出卖人债务对该财产查封的强制执行行为。买受人只能另行向出卖人主张返还购房款及赔偿可得利益损失等权利。所以购房人在购房时一定要擦亮双眼，尽量避免踩坑。如遇到任何纠纷建议及时咨询专业人士，才能最大限度维护自身合法权益。

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