————雷石普法 | 商品房认购书认定为商品房买卖合同需具备哪些条件？————
更新日期：2022-12-20
来源：雷石律师事务所
2008年9月，某公司和陈某签订《认购协议书》，约定由陈某认购某项目一单元××号房，并约定了交易价格，房款支付时间。后某公司未按照约定履行房屋交付义务，称该标的物名称为暂定，因立项及行政审批、规划调整等原因，房屋客观上不存在，双方遂发生纠纷。
某高院再审认为：某公司和陈某于2008年9月30日签订《认购协议书》约定由陈某认购某项目一单元××号房，并约定了交易价格，房款支付时间。某公司虽在诉讼过程中提出，该标的物名称为暂定，后因立项及行政审批、规划调整等原因，前述约定房屋客观上不存在。一审法院就此调取了《商铺首层平面图》，并参考××市××区人民法院发往××市房地产管理局的函件，认定约定房屋也即“××号铺面”，有充分依据。
涉案认购书约定的交易标的、价款及支付时间明确，应认定已经具备了商品房买卖合同的主要内容，至起诉时，陈某仅剩购房款86.06万元未付，合同已经实际履行，二审认定认购协议属于商品房买卖合同，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。
涉案合同合法有效，双方均应继续履行。在合同未对房屋交付时间作出约定的情况下，二审基于房屋已经具备交付条件的情况，判决在该判决生效后十五日交付给陈某使用，并无不当。某公司提出，涉案房屋已由其出售给案外人并实际交付，与陈某的合同不符合继续履行的条件。
但某公司是于本案诉讼于2012年6月12日立案受理后，于2012年8月3日另行与案外人签订商品房买卖合同并申请仲裁，因此时涉案房屋处于争议之中，某公司未待法院依法就争议作出处理即处分争议房产，不能对抗买受人陈某。
通过上述案例可知，商品房的认购、预订等协议认定为商品房买卖合同，同时应具备两个条件：一是符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已按约定收取购房款。关于收取多少购房款属于办法规定的“出卖人已按约收取购房款”，个人认为，购房款既包括全款，也包括部分购房款，参考案例（2018）粤03民终6102号、（2014）粤高法民一申字第742号。
另外，商品房买卖合同是否必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部内容，实务中尚存在争议。通过上述案例及其他案例可知，如果认购书约定了拟购房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式，应当认定已具备商品房买卖合同的主要条款。
再者，现行法律法规和司法解释未明文规定商品房认购书必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部内容，方能成为商品房买卖合同。如果认购书必须具备第十三项内容才能被认定为为商品房买卖合同，对于购房者，其权益无法有利保障的，这也就变相鼓励不良开发商违背诚实信用原则，恶意不履行约定，造成购房者损失。
因此，若认购书明确约定了房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式等内容，应已具备商品房买卖合同的主要条款，出卖人若按照约定已收受购房款的，就能够发生认购书认定为商品房买卖合同的效果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
本文作者：北京雷石律师事务所民商事业务部 乔鲁宁
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