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案情简介

2017年8月，A公司在官网首页中发布招租信息，打造儿童主题综合服务平台。2017年9月30日，B公司从A公司处承租502室用于经营儿童水域培育馆，双方约定的租赁期限为5年。2020年初，因B公司在502室从事0-4岁儿童水域项目培训，违反国家规定，当地消防部门对A公司、B公司作出行政处罚决定。B公司诉至法院要求解除租赁合同并要求A公司赔偿装修损失及经营损失等。

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裁判依据

综合考虑双方的过错程度，首先要明确合同解除的原因，确定合同的解除系一方违约或双方违约，还是因不可归责于双方的原因，从而明确是否赔偿以及赔偿的比例。关于装饰装修的剩余价值，主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。在确定装修残值时，主要确定装修残值的计算年限和残值评估基准日期。

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律师解读

第一，合同解除后的装饰装修损失由谁承担？

若承租人装修前未经过出租方同意和允许的，装修费用由承租方自行承担；若租赁合同明确约定了装饰装修事宜，则应根据租赁合同的约定处理；但若合同没有明确约定，且因违约解除租赁合同的，就应按照双方的过错有无及过错程度确定装饰装修的归属及补偿。

第二，未提供办营业执照所需材料是否违反合同约定？

在经营性房屋租赁合同中，出租方提供办理营业执照所需材料为附随义务，但尚未办理营业执照是否必然导致合同目的无法实现则需要在具体案件中予以分析认定。

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律师建议

第一，承租方应尽到审慎的注意义务。签订合同之前，应对该房屋所有权、该房屋的土地性质以及该房屋性质等相关材料先行审查，主要查验相关书面文件，避免出现因非法转租、土地性质为工业用地、无法提供办理营业执照所需材料等原因导致合同无效或无法继续履行的情况。

第二，承租方应当充分考虑和理解后确定合同条款。合同约定的内容既是履行合同的依据，也是纠纷解决的重要依据，对于出租方提供的格式条款之外，应对配合办理营业执照、装修等重要事项明确约定或者另行签订补充协议。

第三，承租方对于房屋类的投资应符合相关法律法规，对于以租代售、改变土地性质的房屋投资成本较低，但是风险较大。

第四，出租方应当遵守诚实信用原则，树立诚信经营意识。尤其是以出租为业的企业，应树立诚信经营意识，严格履行合同约定，不应向对方隐瞒土地及房屋的性质。

第五，出租房应防范经营风险。企业面对众多承租方进行出租时应审慎评估自身的出租行为及法律风险，并合理规划企业资金的使用，对其可能存在的风险和出现的纠纷预留一定的资金。

本文作者：北京雷石律师事务所民商事业务部郭丽丽

编辑：孙鹤

雷石普法

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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 经营性房屋租赁合同纠纷常见问题的法律分析

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