————雷石普法｜房地产开发企业破产案件中购房者物权期待权优先于抵押权————

基本案情

2017年10月12日，甄某某、温某某与某集团签订了《二手房买卖合同》一份，约定某集团将某房产一套出售给甄某某、温某某。

合同签订后，甄某某、温某某按约履行了付款义务。但某集团一直未履行过户手续，甄某某、温某某遂诉至法院，法院于2019年9月25日判决支持了甄某某、温某某要求某集团将房产过户的请求。但某集团于2019年10月16日又将该房屋恶意抵押给某银行。

案件焦点：甄某某、温某某能否要求某银行注销抵押权。

法院裁判

法院经审理认为:甄某某、温某某与某集团之间的房屋买卖合同合法有效，且甄某某、温某某已履行绝大部分付款义务的事实已被生效判决所确定，法院依法予以确认。

而某集团在明知涉案房屋已经出售给他人的前提下仍抵押给某银行，其主观恶意较为明显。但某银行办理抵押登记时，涉案房屋未进行预告登记，现没有证据证明某银行未尽到注意义务和审查义务，故甄某某、温某某主张某银行存在过错的主张法院不予采信，本案也不存在抵押权无效的情形。

物权法的功能在于定分止争，促进物的最大化利用。为了定分止争、促进物的利用，实现物经济效益的最大化，本案有必要进行利益衡量和价值判断，择一权利进行保护，从而化解权利对抗的僵局。

法院基于保护弱者理念支持买受人的诉讼请求。因为购房人优先权主要考虑到消费者购买商品房乃是其生存的权利，并关乎社会稳定，抵押权人的权利为经营权利，生存权利应当优先于经营权利受到保护。

基于上述理由，尽管本案抵押权没有法定消灭的事由，为使抵押物发挥其价值，法院基于保护弱者理念对买受人要求注销抵押权的诉请予以支持。

律师观点

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

上述条件不仅适用于商品房，也适用于所有不动产，只要满足上述四个条件，均被认可有权排除执行。

理论认为，满足上述四个条件的购房者享有物权期待权，实质上是准物权，即因其已经完全履行购房合同，房屋所有权应归其所有，只因没有完成物权变动的公示要件，故其还未取得完整的物权，但未公示的原因也不能归责于该购房者，因此，应赋予其享有准物权的待遇。

但物权期待权在破产程序中能否适用，则缺乏直接的法律规定，只能从逻辑角度推导而出，企业破产与否，只会对普通债权的清偿顺序造成影响，对于享有物权的权利人则不会造成影响，如享有担保物权的债权人，仍然可就担保物的价值优先受偿;物权期待权是一种准物权，并非债权，故也不会受企业是破产影响，企业未破产的，物权期待权可以排除执行，企业破产的，物权期待权自然也可以排除其他债权的优先受偿。

通过以上分析，我们知道，消费者一般生存权可以对抗抵押权的实现。抵押权是需要登记的，当房屋办理了抵押登记，而购房者情况又符合优先保护要件时，应如何处理购房者权利与抵押权的冲突?

如本案所涉纠纷，购房者符合物权期待权的构成要件，即在设定抵押前完成了签约、付款、交付等所有手续，且非因自身原因未办理过户。根据前文所述，对购房者的权利，都应该给予特别保护，排除抵押权人要求优先受偿的权利，这点自无疑义。

但是，抵押权经过登记而生效，虽然管理人可以不同意银行的拍卖要求，但因为管理人没有权限自行涤除抵押权，也无法实现购房者的过户要求。这个冲突只能通过诉讼由法院来解决，事实上，不管是抵押权人还是购房者，都需要法院对该问题作出最终判决。

相关法条

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

本文作者：北京雷石律师事务所民商事业务部  郭丽丽

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