一审：河南省长垣市人民法院（2021）豫0783民初2223号
二审：河南省新乡市中级人民法院（2023）豫07民终1139号
2005年10月，王某某向某农商行分两笔贷款共计600万元，某实业公司以其国有土地使用权提供抵押担保并办理他项权证。2007年4月30日，王某某偿还贷款本息后，农商行当日又向其发放两笔等额新贷款，用途仍为“征地”，实业公司虽在合同上加盖公章但未重新办理抵押登记。农商行主张新旧贷款属“借新还旧”，故原抵押继续有效；实业公司则认为主债权已消灭，要求解押并索赔损失。
2013年，农商行将债权转让给某农业公司，但未及时主张权利。后实业公司起诉要求解押并赔偿损失，历经一审、二审、再审及发回重审程序，最终法院判决农商行应协助解押。
·借新还旧的构成要件是否成就
“借新还旧”需满足新旧贷款主体、金额、用途的一致性，且担保人同意继续为新贷提供担保。农商行主张新旧贷款用途均为“征地”，但未提交实业公司明确同意以原抵押物担保新贷的证据，亦未重新办理抵押登记，故法院否定其借新还旧主张。
·抵押权是否因主债权消灭或时效届满而消灭
根据《物权法》第202条（现《民法典》第419条），抵押权人应在主债权诉讼时效期间行使权利，否则抵押权消灭。农商行自2013年转让债权后未及时催收，至实业公司起诉时已超诉讼时效，抵押权依法归于消灭。
（一）借新还旧的法律要件严格限定
法院依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第57条指出，借新还旧需担保人“明知且同意”继续承担担保责任。本案中，农商行既未重新办理抵押登记，也未提供实业公司书面同意文件，仅以合同盖章推定合意，不符合法定形式要求，故新贷担保不成立。
（二）抵押登记的物权效力与主债权关联性
根据《物权法》第187条，不动产抵押权自登记时设立。农商行未针对新贷办理抵押登记，即使主张借新还旧，物权效力亦未产生。此外，主债权已清偿完毕，原抵押权随之消灭，农商行继续占有抵押登记缺乏法律基础。
（三）诉讼时效对抵押权的限制功能
《民法典》第419条沿袭《物权法》第202条，明确抵押权行使受主债权诉讼时效约束。农商行自2013年转让债权后，未在时效期间内主张权利，债权本身已罹于时效，抵押权亦随之消灭，实业公司有权请求涂销登记。
（一）金融机构操作合规性要求
金融机构办理借新还旧时，须与担保人达成书面合意并重新办理抵押登记，否则可能丧失担保权益。本案农商行因流程瑕疵导致败诉，警示金融机构应严格遵循担保物权设立的法定程序。
（二）诉讼时效与抵押权存续的联动机制
抵押权依附于主债权存在，债权人怠于行使权利将导致抵押权消灭。金融机构需定期核查债权状态，及时通过诉讼、催收等方式中断时效，避免权利“过期作废”。
（三）债权转让中的权利承继风险
债权受让人需承继原债权人的权利义务，但不得超越原权利范围。本案某农业公司受让债权时未核实抵押登记状态，亦未及时主张权利，最终无法实现担保权益，凸显受让方尽职调查的重要性。
·主债权已清偿，抵押权依法消灭
事实依据：2007年4月30日王某某已全额归还旧贷本息，农商行当日发放新贷的行为属于独立借款关系，原抵押登记因主债权消灭而失效。
法律支持：根据《物权法》第177条（现《民法典》第393条），主债权消灭的，担保物权随之消灭。
·借新还旧不成立，新贷未设立有效抵押权
反驳借新还旧主张：新旧贷款虽金额、主体相同，但农商行未提供实业公司书面同意以原抵押物担保新贷的证据，且未重新办理抵押登记。
法律依据：引用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第57条，强调借新还旧需担保人“明示同意”，否则原抵押不可延续。
·抵押权因诉讼时效届满而消灭
时效抗辩：自2013年债权转让后，农商行及某农业公司未在法定时效期间内主张权利，至实业公司起诉时主债权已超时效。
法律依据：适用《物权法》第202条（《民法典》第419条），抵押权行使受主债权时效限制，逾期未行使则消灭。
·未解押造成的损失赔偿主张
举证责任：提供土地评估报告、税费缴纳凭证等证据，证明因抵押权未涂销导致的直接经济损失（如无法处置土地、税费损失等）。
法律依据：依据《民法典》第238条（物权保护请求权）及侵权责任规定，要求农商行赔偿实际损失。
本案通过厘清借新还旧的构成要件与抵押权消灭规则，重申了担保物权设立的严格程序要求及诉讼时效制度的刚性约束。金融机构与担保人均需重视法律行为的要式性，确保权利主张的及时性与合规性。司法实践对“借新还旧”的从严认定，既维护了担保人的意思自治，亦督促金融机构规范信贷管理，对防范金融风险具有示范意义。
本文作者：北京雷石律师事务所