————民商法论 | 合同效力、不可抗力与股东责任————

2017年7月15日，三亚凯利投资有限公司（凯利公司）与海南碧桂园房地产开发有限公司（碧桂园公司）签订《资产转让合同》，约定凯利公司将三亚蓝月湾海景酒店公寓项目资产转让给碧桂园公司，碧桂园公司支付诚意金3.2亿元。合同约定：

（1）先决条件：凯利公司须在2017年10月30日前完成目标地块的规划调整及土地性质变更。

（2）违约责任：若凯利公司未按期履约，碧桂园公司有权解除合同并要求退还诚意金及支付违约金（日5‰，年化182.5%）。

合同履行中，凯利公司未按期完成规划调整。碧桂园公司于2017年11月12日发函解除合同，要求退还诚意金并支付违约金。凯利公司抗辩称，未履约系因海南省“两个暂停”政策调整（暂停新增商品住宅用地审批），属于不可抗力。

此外，碧桂园公司主张：

（1）凯利公司股东张伟男虚构债务转移2951.8384万元，应承担连带责任；

（2）对凯利公司名下土地使用权享有优先受偿权。

·合同性质是否构成“名为买卖实为借贷”？

·政策调整是否满足“不能预见、不能避免、不能克服”的要件？

·碧桂园公司能否直接主张抵押物的优先受偿权？

（1）合同有效性的认定

《资产转让合同》明确约定了资产转让标的、价款及履行方式，系双方真实意思表示，且无证据证明其实为借贷。《委托贷款合同》仅为履行《资产转让合同》的支付环节，不改变资产转让性质。

法律依据：《合同法》第四十四条（合同生效条件）。

（2）不可抗力的排除

海南省“两个暂停”政策于2016年2月已实施，早于合同签订时间（2017年7月）。凯利公司作为专业房企，应预见政策延续风险。

法律依据：《合同法》第一百一十七条（不可抗力的构成要件）。

（3）违约金的合理调整

合同约定违约金过高（年化182.5%），碧桂园公司主动降至年利率24%。法院参照《民间借贷司法解释》第二十六条，认定24%符合资金成本与交易实际，未超出合理范围。

（4）股东补充责任的限定

张伟男接收凯利公司转账2951.8384万元，但未能证明存在合法债权债务关系，构成不当转移公司资产。

责任形态：虽不构成人格混同（未达到“严重损害债权人利益”标准），但转移资产降低了公司偿债能力，需就转移金额承担补充赔偿责任。

法律依据：《公司法司法解释（三）》第十四条（抽逃出资的责任）。

（5）优先受偿权的成立

《抵押合同》约定凯利公司以土地使用权为《委托贷款合同》提供担保，且抵押权已登记。建行三亚分行作为碧桂园公司的代理人签订合同，碧桂园公司可直接行使抵押权。

法律依据：《物权法》第一百七十九条（抵押权的实现）。

（1）合同性质的穿透审查

名为买卖实为借贷的合同无效，但需综合合同目的、履行方式等实质要件判断。本案中，《资产转让合.同》具备资产转让的实质特征，未被否定效力。

（2）不可抗力的严格认定

政策调整需具备突发性、不可预见性。若政策在签约前已存在或延续，不构成不可抗力。

（3）违约金的司法调整

违约金过高时，法院可依职权调整。年利率24%成为实践中常见的合理上限，尤其参照民间借贷规则。

（4）股东责任的边界

股东转移公司资产需有合法依据（如真实借贷），否则需承担补充责任，但不等同于人格否认下的连带责任。

（5）抵押权代理设立的效力

委托代理关系中，抵押权可直接约束委托人，无需以代理人名义主张权利。

·主张“名为买卖实为借贷”

依据：强调《资产转让合同》与《委托贷款合同》并存，资金支付通过委托贷款完成，符合借贷特征。

辩点：资产转让未实际过户，资金名为“诚意金”实为贷款本金；合同约定高额违约金（年化182.5%）符合借贷逻辑；引用《民间借贷司法解释》否定资产转让真实性。

·政策调整构成履约障碍

依据：海南省2017年9月深化“两个暂停”政策导致规划调整延迟。

辩点：政策具有突发性（签约后出台），且直接影响土地变性审批；提供《棚改规划图》等证据，证明项目纳入政府计划但被暂停；援引《合同法》第117条，主张无法预见、避免、克服。

·主张按实际资金成本计算

依据：《委托贷款合同》约定利率仅7%，远低于24%；碧桂园公司未举证实际损失，182.5%的约定显失公平。

辩点：参照《民法典》第585条，请求法院依职权调减违约金；主张以贷款利息（7%）或LPR为基础计算。

本案体现了合同严守原则与公平责任的平衡：

（1）对企业的启示：签约前需充分评估政策风险，明确合同履行节点；股东应避免不当资产转移，以防承担个人责任。

（2）对司法的意义：严守合同效力认定标准，审慎适用不可抗力；违约金调整需兼顾资金成本与公平原则；股东责任应以行为危害性为边界，避免过度扩张。