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————承租人拆迁补偿权益如何保护————
更新日期：2020-06-24
来源：雷石律师事务所
雷石律师柯蓉
王女士2006年从村民A（村民A系从村委会处租赁）手中，承租了某集体土地的一处“三产地”（第三产业用地），签订了20年的租赁合同，并且在租赁合同中约定，若租赁期内拆迁，则对于地上物的补偿，双方五五分成。王女士在空地上建造了一处厂房。在2016年的时候，该地被征收，拆迁方与村民A签订了补偿协议，王女士没有拿到任何补偿。
本案有以下几个关键问题：
1、本案村民A是否是房屋拆迁补偿协议的合同相对方？
拆迁补偿的对象主要是房屋价值及附属物、土地使用权，包括关于搬迁和安置费用的补偿，关于停产停业损失的补偿，为鼓励被征收人及时拆迁而给予的补助和奖励等。对于本案中，应该有三个补偿主体，对于土地使用权的赔偿，主要是村委会和村民A；对于房屋价值及附属物的补偿，应归房屋所有权人，即王女士；对于搬迁和安置费用的补偿，应归于实际搬迁的一方；对于停产停业损失，应在村民A和王女士之间进行公平分配。因此，王女士才是适格的房屋拆迁补偿协议的合同相对方。
2、王女士的维权方案应为哪一个？
王女士有以下几个维权方案：
1）、以村民A为被告，提起民事诉讼。因为王女士并没有村民A与拆迁方签署的《安置补偿协议》，在诉讼之前，王女士可以申请政府信息公开，要求公开安置补偿方案，从而估算出本案的诉讼请求。在诉讼过程中，王女士可以申请法院调查取证，或者要求对方拿出本案的关键证据，即村民A与拆迁方签署的《安置补偿协议》。
2）、以拆迁方为被告，要求其对其房屋进行补偿。该方案中，王女士的举证责任比较难实现。王女士要证明其是房屋所有权人，同时法院还要审理租赁的法律关系是否真实存在。同时，该方案若想协商结案，有一定的难度，因为拆迁方的钱款已经给了村民A。因此，该方案非最优选择。
案例小结
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋承租人未列入拆迁当事人，不能参与补偿协议的签订。为使承租人在其承租的房屋被拆迁时所获补偿有约可依，建议承租人在签订《房屋租赁合同》时对可能发生的拆迁补偿利益的归属予以详细约定，尽可能列明各补偿项目分配比例与分配方式。有了明确的拆迁补偿分配约定，一旦出现拆迁补偿情形时，双方即可按约履行，以避免不必要的纷争，即使发生纠纷也易于顺利的解决。
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