发现一房二卖要求解除合同，算违约吗？ - 雷石普法

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————发现一房二卖要求解除合同，算违约吗？————

更新日期：2020-06-23 来源：雷石律师事务所

雷石律师赵森杰

一房二卖虽然是一种严重违反诚实信用原则的行为，但从买卖合同的效力角度看，如无合同法第五十二条规定的合同无效情形，房屋买卖合同应为有效。但在实践中，往往可能出现由于共有人不同意办理过户等原因而实际无法履行。在这种情况下买受人为了及时止损要求解除合同非常合乎常理，但要求解除合同算违约吗？是否需要承担违约责任？下面这个案例或许可以给我们一个答案。

参考案例
    沈辉诉徐健健房屋买卖合同纠纷案（案号：(2012)通中民终字第1032号）
案情简介
    2008年，沈辉与陆美英签订“房产使用、变更协议书”，将汇龙镇御龙花园16号别墅及绿化、场地、水电等现场使用设施变更至陆美英名下，在此之前为陆美英借用。2009年1月12日，沈辉与徐健健订立房屋买卖合同，将汇龙镇御龙花园16号楼出售给徐健健，房屋价款138万元，合同签订时付定金2万元，2009年1月19日前付清房屋全部价款。另约定，违约金为房屋总价款的20％。合同签订后，徐健健支付了定金2万元。事后，徐健健发现诉争房屋内居住有他人，即拒绝向沈辉支付其余房款，并于同年4月向沈辉收回了定金2万元。后沈辉起诉至法院要求徐健健承担未按时支付房款的违约责任。
法院认为
    沈辉与陆美英所订立的“房产使用、变更协议书”系附期限的房屋买卖合同。该合同未经依法解除，原告又与被告签订了房屋买卖合同。原告的行为构成了“一房二卖”。该二份合同均是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对当事人有约束力。原告订立两份以上合同的法律后果为其中部分合同不能履行及原告需承担相应的违约责任、赔偿责任，但并不影响各份买卖合同的效力。被告与原告签订房屋买卖合同后，发现诉争房屋内居住有他人，且原告与该人已签订“房产使用、变更协议书”的情况下，被告拒付房屋余款并向原告索要已付的定金，系行使不安抗辩权，原告无权要求被告承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
法条规定
    合同法第六十八条【不安抗辩权】：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

律师总结
    出卖人一房二卖，买受人行使不安抗辩权并要求退回定金，双方并无继续履行合同意思表示的，不构成违约。实际上，一房二卖在实践中并不鲜见，买受人如遇到此种情况着实会很头疼。是要求继续履行还是解除合同？如何主张违约赔偿？是先手买受人还是后手买受人？是否已办理过户登记？是否可能办理过户登记？建议详询专业律师，最大限度解决这些问题。

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