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————“期房买卖”合同因限售政策而无法继续履行算违约吗？————
更新日期：2020-07-28
来源：雷石律师事务所
原创 雷石律师 赵森杰
期房与现房相对，一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房。由于并非现房交易，在期房买卖中存在诸多不确定性，带来了很多种风险。今天，我们仅讨论如期房买卖遭遇房屋限售政策导致合同无法继续履行的风险，在此种情形下，卖方构成违约吗？
参考案例
吴某诉孙某、钟某房屋买卖合同案
案情简介
2017年3月26日，孙某、钟某与开发商签订商品房预售合同，购买案涉房屋。在尚未取得产权证前，孙某、钟某于2017年9月19日与买方吴某、中介方袁某签订《转让协议》，约定以160万元出售房屋，双方特别约定“转让价格160万元，含车位及更名费用；协议签订当日付定金15万元，在将房屋更名在买方名下之前支付首付款76万元，剩余69万元买方向开发商支付；……中介方协调无法更名，双方免责，卖方退还已付款的全部费用。”同日，吴某向孙某、钟某支付15万元定金。2017年12月27、28日，案涉房屋、车位的买卖合同签约备案至孙某、钟某名下。后因房地产政策调控，本市严格禁止期房转让，商品房在网签备案后不予变更或注销。吴某未能与开发商办理案涉房屋的更名手续。孙某、钟某起诉要求解除《转让协议》，确认由孙某、钟某返还吴某15万元；吴某反诉要求解除《转让协议》，判令孙某、钟某双倍返还定金30万元，并赔偿预期利益损失74万元。
法院认为
孙某、钟某起诉主张解除合同，系基于《转让协议》无法继续履行且不可归责于任何一方；而吴某反诉主张解除合同，系基于认为孙某、钟某在合同履行中存在违约行为致使合同不能继续履行。故，案涉买卖双方虽均提出了解除合同的主张，但各自的解除事由及对应合同依据、法律依据并不相同，不属于合同法第九十三条所规定的双方协商一致达成解除合同合意的情形。因此，不能以双方均主张解除合同而认定双方协商一致解除了合同。
而根据双方目前无法办理更名的事实，结合中介方陈述的无法更名原因，能够认定《转让协议》客观上无法履行，非因买卖双方任何一方的违约行为所致。据此，一审判决解除《转让协议》，由孙某、钟某向吴某退还已收取的定金15万元，驳回吴某的诉讼请求。
律师总结：
案涉双方基于《转让协议》建立了案涉房屋的买卖合同关系，其中约定的以更名方式实现房屋转卖合同目的的内容，实质上是将本应由开发商协助办理产权登记至孙某、钟某名下，再由孙某、钟某协助办理产权登记至吴某名下的过程，变为只进行一次产权登记。此操作模式违反我国税法的规定，应由行政主管部门调整。这种情形即为俗称的“期房买卖”。在“期房买卖”中，若双方约定通过更名方式实现房屋转让合同目的的，由于更名方式违背我国现行的房地产政策，合同在实际履行中必然存在风险。对买方而言，更易因更名无法办理属于不可归责于任何一方的原因，只能在合同不能继续履行的情况下取得退回的已付款项，而无法主张卖方违约。
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