————雷石普法｜家中漏水、车辆被盗，物业赔不赔————

原创 雷石律师 任玉锋  

业主状告物业、要求维护自身权益的案件时有发生，如车子停在电动车放在小区里被盗、房屋漏水、一楼溢水泡坏家具等，这些案件多为业主财产和人身受到侵害，要求进行维权。

那么，面对业主的这些要求物业赔偿的诉求，法院会作出什么样的认定呢？

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一、业主家被盗，物业尽到了管理责任，不赔

家住阴平县某小区的业主家中被盗，业主认为物业在小区安保方面未尽到责任，将小区物业起诉至阴平县人民法院法院。

此前，该业主与所在小区的物业签订了物业服务合同，约定物管公司对房屋共用部分、共用设施设备、绿化环境卫生、安保等项目进行维护、修缮、服务与管理，但对业主房屋内的财产没有保管义务。

盗窃事件发生后，物业向警方提供了巡逻值班表等证据，并在业主报警后配合公安机关侦查工作。为证明自己已经尽到管理责任，物业公司还向法院提供了当日的巡更记录、外来车辆进出登记记录、外来人员进出登记记录、小区车库出入口当值及交接班记录等材料。

法官认为，物业公司已经按协议内容对该小区实施了相应的公共秩序维护安保措施，履行了相关安全保障义务。业主虽主张物业公司在履行物业管理职责过程中存在过错，致使涉案房屋被盗，财物损失，但未能提供有效证据加以证明，故原告要求被告赔偿被盗财物经济损失的诉讼请求，法院不予支持。最终，法院驳回了该业主的诉讼请求。

二、房屋质量问题，物业服务有瑕疵，能不能不交物业费

据了解，不少业主不交物业费的理由，与房屋质量、物业管理服务等方面相关，如住在一楼的业主认为自己不用或者少用电梯，是不是可以不交或者少交物业费？空置房还要全额缴纳物业费吗？商住一体的小区被商户的油烟、噪音等影响，是不是也可以拒缴物业费？

案例一：因房子漏水拒交物业费，不支持


某小区物业公司将小区业主许先生告上法庭，要求许先生缴纳共计2000多元的物业费。许先生则称,他家从拿房装修就出现渗水、漏水问题，多次与物业沟通交流，但物业从未进行过维修，“所以我才不交的。”

法院认为，业主称其房屋有漏水、渗水问题，与本案不是同一法律关系，故本案不予理涉。但根据业主的陈述及举证，物业在提供物业服务过程中存在服务不到位的现象，故法院酌情对被告拖欠的物业服务费予以适当减免。

案例二：物业服务存在的问题属于“一般瑕疵”


某小区业主孙先生一直未缴纳小区的物业费，小区物业公司多次催缴无果后，将孙先生告上法庭，要求判决在此期间物业费、违约金等。

孙先生认为，物业公司的服务不到位，小区内存在各种问题，如路灯不亮、电梯不安全、可视对讲系统无法使用等硬件问题，以及小区保安未定期巡逻导致电动车被盗，保洁未及时清洁导致小区蚊虫蔓延，小区地上设置地桩影响通行，小广告肆意张贴，物业收支未公示、电梯卡限楼层造成业主生活不便等管理不到位行为。

法院认为，物业与业主签订的服务协议对双方都具有约束力，物业公司要求业主支付物业管理服务费，不违反法律规定，法院予以支持。但同时考虑到物业公司在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，所以对物业公司主张的滞纳金不予支持，同时对业主拖欠的物业服务费予以适当的减免。

法官解释：“一般业主列出的问题都属于‘一般瑕疵’，只有消防安全隐患、公共场所安全保障设施问题以及电梯使用过程中的安全问题，才属于‘重大瑕疵’，能被列为抗辩理由。因此，在业主提出的一般性服务不到位的情况下，法官仍旧会要求业主履行交费义务。”

三、“服务”是否到位，是双方的争议焦点，不可用非常手段逼迫业主交费


某人民法院了解到，在物业纠纷案件的审理过程中，“服务”是否到位，是双方的争议焦点。一般业主会主张物业服务不到位，物业公司则主张自己已经尽全力服务了，法庭除了要看双方提供的证据外，法官还会到小区去实地查看情况，根据在小区现场看到的情况来判定物业服务是否到位。

如果确实存在物业公司服务不到位的情况，法院在判决时，一方面因为物业确实已经提供了服务，业主理应缴纳物业费;另一方面也会根据服务质量情况对物业费进行打折。

物业公司在诉讼中胜多败少，并不意味着，他们可以“逼迫”业主缴费。“有些物业公司使用刷卡系统来限制业主使用电梯，以此逼迫业主缴纳物业费，这本身属于违法行为。另外，将业主家断水断电，也属于侵权。物业公司只能在不妨碍业主正常生活的前提下催缴物业费。”

没有诉讼经验的业主，应当如何维护自身权益呢?法官给出了一些建议：

首先，各地法院都在推行诉前调解，业主们可以提前向律师或有经验的从业者询问，对于同类案件的调解结果有个大致判断;

其次，不能以抗缴物业费的方式来“据理力争”，如果认为物业服务不到位，应该收集证据，在调解中寻求更大的物业费折扣;

最后，相关行政主管部门对物业公司有多种处罚权，业主可以通过住建部门、街道办、社区维权，一般比司法途径效率更高。 北京雷石律师事务所：任玉锋

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