雷石普法
LEISHILAW
商品房在购买时，开发商往往会在合同上对房屋的保修期限进行约定，但是有时很多房屋质量问题并非一朝一夕能够发现，如果超出了质保期，开发商还是否要承担质量担保责任呢？本期雷石普法为您以案释法讲解这类情况该如何应对。
基本案情：上诉人王某某称：
1、被上诉人与上诉人交接房屋时，并未进行专业性的检测，被上诉人作为一般消费者，在查验时不能检测出房屋是否有质量问题。同时，在交房时，上诉人并未按合同约定提供《住宅质量保证书》，上诉人也未向被上诉人详细告知保修内容、保修期限等。
2、被上诉人接房并装修入住后不到一年时间，墙面、顶棚开始出现裂痕，抹灰层渐渐脱落，被上诉人向物业公司及售楼部反映，但多次反映无果，上诉人及物业公司从未维修，上诉人对案涉房屋存在质量问题是知晓的。
3、《房屋安全鉴定报告》作出涉案房屋抹灰层存在质量问题的鉴定结论，结合涉案房屋不到两年抹灰层便大面积脱落的实际情形，足以认定涉案房屋本身即存在质量问题，属于施工不符合规范要求引起。
4、一审判决认定的事实符合常情常理，不存在主观归责，如涉案房屋质量合格，其抹灰层不会在短时间内大面积脱落，一审判决依据《房屋安全鉴定报告》并结合客观事实认定涉案房屋本身存在质量问题正确，不应适用保修期两年的约定。
5、被上诉人曾多次要求上诉人维修，上诉人均以各种理由推诿，被上诉人诉至法院要求修复或者赔偿，由此造成的费用均系因为上诉人恶意违约导致。
6、《商品房买卖合同》系上诉人提供的格式合同，涉及顶棚、抹灰层保修期内容的条款属于格式条款虽然约定了保修期，但变相地免除了上诉人的主要责任，侵害了被上诉人的主要权利，上诉人在出示该合同时并未向被上诉人告知该内容，应该认定为无效的格式条款。
北京雷石律师事务所：李宏伟律师
一审法院观点：
王某某与特驱公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，双方均应严格履行。特驱公司于2016年4月19日向王某某交付房屋，根据双方的合同约定，墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年，在保修期内双方因房屋质量问题协商未果诉至法院，故涉案商品房其墙面抹灰层未过保修期。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，经鉴定涉案房屋存在质量问题，特驱公司应承担违约责任。关于修复及恢复表面装饰层所需费用的问题，结合评估意见，王某某房屋墙面贴有墙布，考虑到墙布的整块性，不能只针对破损部位进行填补，同时受市场的影响，装修至今相隔时间较长，购买同款墙布已不现实，故支持评估意见14,639元。关于鉴定费、评估费的承担问题，在鉴定机构未作出质量鉴定意见之前，特驱公司对其交付的涉案房屋是否存在质量问题并未作出回应，而是同意进行质量鉴定。为查明案件事实，依王某某申请委托鉴定机构对涉案房屋是否存在质量问题进行了鉴定，经鉴定，涉案房屋确实存在质量问题，且质量问题并非王某某造成。因此，鉴定费应由特驱公司承担，同理评估费也应由特驱公司承担。
一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定判决：特驱公司于判决生效之日起十日内赔偿王某某因房屋质量问题需修复及恢复表面装饰层费用14,639元。案件受理费减半收取350元、鉴定费8,000元、评估费2,000元，共计10,350元，由特驱公司负担。
二审法院观点：
本案的争议焦点为，特驱公司应否承担案涉房屋质量问题的相应合同责任。本案购房户在入住所购房屋后，发现房屋存在质量问题，双方因此就质量问题发生诉争。虽然，购房户提起诉讼的时间已超过房屋保修期；但是，房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。
本案发生诉争后，一审法院委托专业机构鉴定，结论为案涉房屋确实存在质量问题。对此，特驱公司不能举证证明该质量问题系因其他原因，如自然力原因或购房户使用不当等因素所致，因而其应当承担举证不能的后果，即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。
根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，一审法院判令特驱公司向购房户支付根据鉴定结论确定的因房屋质量问题所需修复费用，并无不当。特驱公司所持“保修期已过，不应承担修复义务”的上诉理由，不能成立。
律师说法：
本案二审法院对房屋保修期这一概念在法律上的解读是十分准确的，兼顾了情理与法理，符合民法的公平合理原则。开发商如果超出了质保期就可以不对其修建的房屋承担质量担保责任是十分可怕的，商品房不同于其他的商品，是用于生活居住的，使用年限也要有十足的保证，否则就容易出现严重的隐患。针对房屋自始交付时就存在的质量问题由购房人充分举证后，依法就应当追究开发商的质量担保责任，故本案的法院说理部分十分精彩，审判思路也应当成为普遍的共识。
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法｜商品房超过了质保期，并不必然免除开发商的质量担保责任