雷石普法
LEISHILAW
房屋买卖合同纠纷，房屋面积误差较大往往是纠纷的一个原因。房屋面积差异，指的是在房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记中发生的差异。在房地产市场中，这样的误差通常被称为“房屋缩水”。
如何解决房屋面积差异呢，这里整理一些问题以及相关法律条款来说说房屋面积差异：
一、商品房面积误差没明确规定怎么办？
商品房出售时，可就双方商品房买卖合同中作出商品房面积误差处理方法的约定。如果没有约定，可根据《商品房销售管理办法》 第二十条的规定：
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，接以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积
×100％
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
二、如何确定商品房交付面积
根据《商品房销售管理办法》第45条第4款、34条规定和《房产测绘管理办法》18条规定来处理。《商品房销售管理办法》第45条第4款规定：本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
《商品房销售管理办法》第45条第4款规定：
本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
《商品房销售管理办法》第34条规定：
房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
《房产测绘管理办法》18条规定
用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
以上为商品房买卖面积误差中可能会涉及到的一些问题以及解决办法，关于商品房的面积大家在签订合同时一定要注意细节，以此减少风险。
北京雷石律师事务所：任玉锋
三、验房收房时需对以下内容认真核实
1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。
2、在房屋质量检查方面，看开发商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。
3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。
4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。
5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与开发商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求开发商限期处理。《交屋看房记录表》最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头交流，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于与开发商就有关事宜接恰也是不可取的。
收房签字时，一定要加上如下几句：“若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。”
原文始发于微信公众号（个人业务法律服务专线）：雷石普法｜购买的商品房缩水了该怎么办