2012年12月24日，金某向北京星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）支付购房款20万元；2013年1月14日至2013年5月14日期间，安凯公司分25次向星泰房地产公司支付购房款共计23892000元；2013年5月8日，徐某欣向星泰房地产公司刷卡支付购房款250万元,上述购房款合计26592000元。

2013年3月8日，星泰房地产公司与曾某外签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定曾某外购买案涉房屋，房屋总价款26592000元，买方签名为“曾某外”。同日，双方签订《声明书》，约定通过北京市房地产交易权属管理系统网签合同（编号：XF404XXX），双方以《声明书》与网签合同共同向北京市朝阳区房屋管理局申请办理房屋登记，书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名为“曾某外”。

2016年1月8日，曾某外向王某出具《授权委托书》，委托王某代为办理案涉房屋的不动产登记相关手续。同年2月19日，案涉房屋所有权登记在曾某外名下,《不动产权证书》编号为京（2016）朝阳区不动产权第0026XXX号。

2014年4月25日，中集哈深公司作为委托人、兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称兴业银行）作为贷款人与大庆庆然天然气有限公司（以下简称庆然公司）作为借款人签订《委托贷款借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民币2910万元，用于补充流动资金，借款期限6个月。

同日，兴业银行与石某、秦某、曾某外、周某、马某某签订《最高额保证合同》，约定上述个人对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任，保证范围为本金及利息。

2016年5月16日，一审法院作出（2015）沈中民三初字第00152号民事判决书，判决庆然公司返还中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息（截止2015年7月24日利息4722607.52元和2015年7月25日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付的利息）；石某、秦某、曾某外、周某、马某某承担连带给付责任。

判决生效后，中集哈深公司向一审法院申请强制执行。2016年10月17日，一审法院作出（2016）辽01执579号民事裁定书，查封登记在曾某外名下的案涉房屋。同年10月21日，一审法院扣划了曾某外名下北京银行股份有限公司上地支行的存款1329000元。2017年1月23日、2月10日，中集哈深公司先后出具收到庆然公司执行款1825316.07元、1542786.38元的收款收据。

2016年8月27日，案涉房屋办理抵押登记（登记证明编号：京〔2016〕朝阳区不动产证明第0064XXX号），抵押权人为北京银行股份有限公司红星支行，抵押人为曾某外。

同年10月14日，徐某欣的专职司机向北京紫维丰停车管理有限公司朝阳分公司交纳案涉房屋的车位租金14160元。11月4日，徐某欣向燃气公司支付案涉房屋燃气费114元；12月26日，徐某欣向北京正东电子动力集团有限公司供暖收费中心交纳案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供暖费15676.8元/年度。

2017年4月11日，徐某欣向一审法院提出案外人执行异议，一审法院于2017年4月24日作出（2017）辽01执异422号执行裁定书，驳回徐某欣的执行异议。

徐某欣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

具体包括：

1.徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系；

2.案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行；

3.案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行；

4.中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。

1.关于徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

徐某欣依照与曾某外签订的《房产代持协议》，以曾某外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐某欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分购房款的支付，徐某欣提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商贸有限公司支付给徐某欣妻子蒋某某的股权收购款（投资返还款），作为徐某欣的购房款支付给星泰房地产公司，曾某外亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可，在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，原审法院认定剩余购房款亦由徐某欣实际支付，符合常理，并无不当。

况且通过徐某欣提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐某欣实际占有使用了案涉房屋。据此，可以认定徐某欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某外之名进行买房并支付了购房款，徐某欣与曾某外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

2.关于案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行？

徐某欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾某外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。

故徐某欣与曾某外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

 3.徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐某欣借用曾某外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。

关于案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行。徐某欣与曾某外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐某欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。

4.关于中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。

在中集哈深公司与案外人庆然公司的借款关系中，曾某外对庆然公司的借款提供连带保证。中集哈深公司依据法院生效判决要求曾某外承担保证责任时，申请法院查封了当时登记在曾某外名下的案涉房屋。

保证担保属于人保，具有人身信赖性和责任财产可变性等特点，区别于物的担保中针对某一特定物而设立的担保。中集哈深公司作为保证债权人，在同曾某外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未登记在曾某外名下，中集哈深公司主张其系对案涉房屋产生特殊信赖才从事借贷交易，对案涉房屋存在应受法律保护的信赖利益而应予执行，缺乏理据，明显不能成立，原审判决不予支持其主张，并无不当。

本案中，徐某欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。

 

 

 

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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 限购政策下“借名买房”签订的房产代持协议是否有效？