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案例分享：舒某与石某房屋买卖合同纠纷【（2019）冀1028民初834号】
原、被告及第三人于2017年2月16日签订房屋买卖居间合同，约定原告购买被告所有的位于大厂回族自治县房屋，总价款为130万元，原告按合同约定交付了定金及首付款共计90万元。因原告于2017年3月20日在大厂回族自治县购买了恒基花园1号楼3单元03号房，并于2019年01月09过户，根据大厂回族自治县的限购政策即外地人只能在本县购买一套住房的政策要求，原告与被告签订的购房合同因政策原因无法过户，故诉至法院，请求依法解除三方签订的房屋买卖居间合同，并要求被告退还购房款及相关费用。
本院认为：
法院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，自合同成立时生效。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
目前我国对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署，住房限购限贷政策在性质上是具有公共政策的性质，任何单位或个人都应予以尊重。住房限购限贷政策出台导致合同当事人无法履行合同的理由不是合同法中规定的不可抗力，是不可归责于当事人的双方事由致使合同无法履行，当事人可以据此请求解除合同。
本案中，原告与被告、第三人间签订的《房屋买卖居间合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告与被告于2017年2月16日签订协议后，双方均按照合同的约定履行了相关义务。2016年4月1日，廊坊市政府就出台了《关于完善住体系促进房地产市场平稳健康发民的若干意见》及2017年6月6日，大厂回族自治县政府办公室出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，两级政府出台的意见中均明确规定非大厂县户籍家庭户在大厂县域内限购1套住房。原告非大厂县域家庭户籍居民，于2019年1月9日其在大厂县域内已拥有登记在其名下1套住房，其不具有在大厂县域内再购买住房资格，其从被告处所购买的涉案房屋根据现行的限购政策已无法办理产权过户手续，致使原告合同目的无法实现，双方签订的房屋买卖居间合同无法继续履行，原告要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，符合相关法律的规定，本院予以支持。
合同解除后，原告将涉案房屋返还给被告，涉案房屋的实际使用价值并未贬值，结合被告已占用原告支付的购房款900000元2年有余，原告本就存在资金利息损失，根据公平原则，本院酌定原告赔偿给被告因其过错造被告的损失90000元。该赔偿应从被告向原告返还的购房款中予以扣除，即被告应返还给原告购房款810000元。
北京雷石律师事务所：湛娜娜
个人理解：
2016年4月1日，廊坊市政府就出台了《关于完善住体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称廊九条），“非本地户籍居民家庭限购1套住房且首付款比例不低于30%。”2017年6月6日，大厂回族自治县政府办公室出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见中明确规定“非大厂回族自治县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房（本意见所称住房均含新建商品住房和二手住房）。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。本县户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本县购买住房。”
商品房买卖程序复杂，合同目的之实现过程漫长，从保护交易和平衡各方利益角度分析，解除合同比继续履行合同更有利于物的流转和使用。买卖双方虽均无过错，但通过判决解除合同，由出让方承担一定风险，允许其将房产另售他人，更有利于社会整体福利的增加。
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法｜限购政策导致房屋买卖合同目的不能实现的风险由谁承担？