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裁判摘要

业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权，且这三种权利具有不可分离性。业主转让房屋时，其基于共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。

——《最高人民法院公报》2021年第8期（总第298期）第46-48页

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基本事实

2016年2月21日，被告张凤清、袁丽萍与原告高志清以及案外人南京存房房地产经纪有限公司签订《存量房交易合同》，约定被告将A房屋出售给原告。合同签订后，原告付清了房款，被告协助办理了过户手续，房屋所有权、土地使用权分别于同年3月29日、4月1日变更登记至原告名下，被告于同年5月11日将房屋实际交付于原告。

2006年6月25日，被告与南京宏发房地产开发有限公司签订《商品房买卖契约》，购得A房屋。2007年8月，A房屋所在单元全体业主共同委托小区物业服务单位对单元地下室进行了分隔，按照单元总户数12户共分隔出12小间，其中7号小地下室由 A房屋业主使用，被告支付了分隔费676元。被告出售房屋时未告知原告7号小地下室情况。

2020年8月24日，原告通知被告于月底前腾空7号小地下室，但被告未予腾空，遂引起纠纷。

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法院认定

一、关于涉案地下室是否属于业主共有部分的问题

法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，A房屋的单元地下室并不属于建筑物区分所有权中业主专有部分，而是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。

并且A房屋所在单元在构造上、功能上具有相对独立性，该单元的地下室能够单独使用，与该单元的业主具有使用上的利害关系，因此该单元的地下室属于该单元全体业主共有。

7号小地下室系从 A房屋的单元地下室分隔出来分配给A房屋业主单独使用的共有部分，其性质仍属于业主共有。

二、关于被告是否应将 7号小地下室交付原告的问题

法律规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

法院认为，从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。

本案中，被告基于共同管理合意独占使用7号小地下室，被告向原告转让A房屋，7号小地下室的独占使用权应当一并转让，被告应当协助将7号小地下室交付于原告。

雷石普法

原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 房屋买受人是否有权使用地下室？

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