————雷石普法 | 租赁的房屋被法院司法拍卖了怎么办？————
更新日期：2022-02-16
来源：雷石律师事务所
司法拍卖是人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权的工作。实践中如果出现承租人在租赁房屋过程中突然被拍卖了怎么办？会被强制要求腾退房屋吗？今天以一则案例为例为各位解答这个问题。
2019年5月17日，北京市第二中级人民法院在某案件执行过程中，为拍卖被执行人名下房屋委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对案涉房地产进行评估，该公司出具估价报告载明“估价人员现场勘查时，估价对象处于空置状态，且尚有部分零星工程未完成，部分装修、设施等需要进行修复，本次估价考虑该因素对估价结果的影响”。该报告载明估价价值时点为2019年4月19日，估价结果为35835．17万元。
2020年3月18日、5月19日、6月24日，该院在京东网络司法拍卖平台分别发布一拍、二拍、变卖《竞买公告》。其中，在“拍品详情页”——“标的物描述”——“标的现状”——“租赁情况”载明“未租赁”，并载明标的物情况介绍摘录自建亚评字2019-158号房地产评估报告。
经两次拍卖流拍后，该院对案涉房地产予以变卖，卓兴立海（北京）科技发展有限公司（买受。2020年7月22日，该院作出（2018）京02执972号之一执行裁定，载明：一、案涉房地产归买受人卓兴公司所有。案涉房地产所有权自裁定送达卓兴公司时起转移；二、解除该院对案涉房地产的查封；三、买受人卓兴公司可持裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。
王明威以其为案涉房屋承租人等理由提出执行异议，执行异议被裁定驳回后提出执行复议。
本案争议的焦点在于，北京二中院在拍卖公告中标注案涉房地产为“未租赁”是否合法。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第三十一条第二款规定：
“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第三十一条第一款规定：
“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”
根据上述规定，执行法院在拍卖公告中标注拍卖的不动产是否已租赁的意义在于，承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，即便该不动产已拍卖成交，若还在租赁期内，承租人可以“买卖不破租赁”为由阻止执行法院将该不动产移交给受让人占有。
也正因为这一规则，在拍卖公告中标注拍卖的不动产是否已租赁，将对其市场价值产生重大影响。因此，执行法院若要在拍卖公告中标注拍卖的不动产为“已租赁”，应当有充分的证据证明该不动产存在租赁且承租人享有排除执行法院将该不动产移交受让人占有的权利，并在确定财产处置参考价时考虑租赁的因素，否则将损害当事人的合法权益，乃至导致撤销拍卖的结果。
本案中，王明威迄今未提供充分的证据证明其享有排除北京二中院将案涉房地产移交受让人占有的租赁权，故其关于北京二中院在拍卖公告中标注案涉房地产为“未租赁”违法的复议理由不成立，对其复议申请应予驳回。北京二中院（2021）京02执异444号执行裁定正确，应予维持。
根据上述案例以及相关法律规定可知，即便所租赁的房屋在租赁期内被法院司法拍卖承租人也不必过于担心。
因为此种情形下承租人可以依据“买卖不破租赁”原则在租赁期内继续占有使用该房屋。但值得注意的是，承租人需以证明租赁关系于法院查封之前即已成立为前提条件，否则所提出的执行异议、复议很可能无法得到法院支持。
