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————购买无产权房屋的合同有效吗？————

更新日期：2020-10-10 来源：雷石律师事务所

原创雷石律师赵森杰

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。

但在实践中却不乏存在因为各种理由导致买卖无产权房屋的交易出现，房屋没有产权会导致买受人无法取得有效权属证明等系列问题，从而引发各种纠纷，在这种情况下往往买受人会希望主张该房屋买卖合同无效，但在司法实践中法院会支持吗？购买无产权房屋的合同有效吗？

【参考案例】
朱志坚、新疆万财投资有限公司房屋买卖合同纠纷，案号：（2019）新01民终2860号

【案情简介】
2014年3月11日，新疆万财投资有限公司（甲方）与朱志坚（乙方）签订无产权房屋使用权转让协议，协议约定；甲方将其所有的位于乌鲁木齐市房屋的使用权转让给乙方，总价款为373176元，本房屋使用权转让不在产权登记机关办理备案登记手续，亦不办理产权证书。朱志坚缴纳了全额房款，房屋于2015年10月12日交付使用。后朱志坚因该房屋无合法规划手续和产权证明，没有取得消防许可，导致其无法在工商局办理营业执照，该商铺无法用于商业经营，也无法自行使用，向法院提起诉讼请求确认合同无效。

【法院认为】
本案争议焦点为无产权房屋使用权转让协议是否因违反法律的强制性规定而无效。

一审法院认为
首先，根据相关司法解释，《合同法》第五十二条规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而上述《城乡规划法》和《城市房地产管理法》的相关规定为管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。

其次，涉案房屋的建造未取得建设工程规划许可证是事实，但认定该房屋为违法建筑物应当由相关行政部门作出，本案无证据表明涉案房屋已被认定为违法建筑并责令限期拆除，转让的房屋是否属于违法建筑不是导致转让合同无效的法定因素，目前尚无任何法律、行政法规规定违法建筑物不得买卖。

再次，涉案房屋无法办理产权登记是事实，但转让合同的效力是债权问题而非物权问题，债权效力取决于买卖合同负担行为的效力，与出卖人的物权处分行为的效力无关，法律以及相关司法解释对此均有相关规定。

《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

另外，朱志坚提出无法办理营业执照进行商业经营导致合同目的不能实现，此为合同履行的问题也非合同效力的问题。

综上，朱志坚主张无产权房屋使用权转让协议无效无法律依据，其本案的诉讼请求不能成立。

【法律规定】
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定

律师总结
虽然已有法律明文规定未取得产权的房屋不得转让，但该规定为管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，即并不因此导致买卖无产权房屋的合同无效。而合同有效即意味着买卖双方需要根据合同约定履行义务，但同时无产权的房屋必然伴随着各种不便与风险，建议各位购买房屋时仍需谨慎。

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