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————雷石普法｜物业服务合同纠纷中的热点问题————
更新日期：2020-11-16
来源：雷石律师事务所
根据无讼案例网站公布的数据显示，近几年物业服务合同纠纷的案例逐年增多，仅去年2019年全国各地物业纠纷一审的案子已经多达41万件。
日常生活中，业主和物业公司因为各种问题发生矛盾产生纠纷的现象已经屡见不鲜。其中矛盾焦点主要集中在物业费和物业服务上。
物业费
不可以拒交物业费的几种情况
情况一：邻居违章搭建
【案例】
甲物业公司从2014年开始负责廊坊市某小区的物业管理。期间，业主林某擅自在自家门前搭建敞篷，影响邻近业主的过路方便。
经过多名业主联合向物业反映，物业公司发出整改通知书并上报有关部门，但事情并未得到解决。多名业主认为物业公司没有尽到管理责任放任林某私搭乱建，故而拒交物业管理费，物业公司遂诉至法院。
被起诉业主认为，他们每年向物业公司交纳物业管理费，物业公司有责任维护小区秩序。现今对于林某的违章建筑，物业公司没有尽到管理义务，故不同意支付物业费。
而物业公司认为，他们在接到业主投诉后，便立即向林某发出整改通知书，同时与所在居委会、房管局、拆违办等政府部门进行沟通，请求解决此事。已尽到了管理义务，业主应按合同约定支付物业费用。
【以案说法】
按照双方合同约定，物业公司为业主提供了管理服务，业主理应向物业公司交纳管理费。业主违章搭建现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵，收到投诉后，物业公司已采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书。
在劝阻无效的情况下，又向有关职能部门进行了反映，证明其已经尽到了相应的通知、报告义务，且物业公司并没有强制拆除违章建筑的权利，故业主以此为由拒交物业费没有法律依据。
情况二：业主车辆被盗
【案例】
2018年7月，王某放在停车场的越野车车窗被敲，车内物品丢失，经报警后未追回自己的损失。王某认为其车窗损坏，物品被盗是由于小区物业管理公司疏于管理的责任，遂向物业公司索赔，遭到物业公司拒绝。之后王某便一直拒交下一年度的物业费，于是物业公司将王某诉至法院。
而最终由于王某不能证明其物品被盗是由于物业公司未履行约定义务导致，其以此为由不交物业费，法院不予支持。
【以案说法】
业主以“物品被盗”作为物业公司违约的事实，这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主交费义务。因此，车辆被盗不能成为业主拒绝交纳物业费的抗辩理由。
情况三：房屋存在质量问题
业主以房屋存在质量问题为由拒绝向物业支付物业费的，法院不予支持。
房屋存在质量问题，并非是由于物业公司的管理服务不到位引起的，业主应向开发商主张权利。虽然有些开发商会出具一些书名承诺 “住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由本公司委托某某物业负责处理”。
该类似承诺仅委托物业办理有关房屋质量来信来访、投诉事宜，况且物业公司并未承接房屋质量维修义务，因此业主以此为由拒绝交纳物业费的，没有法律依据，法院不予支持。
情况四：业主未签订物业合同
在物业管理服务中，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主所在小区业主委员会与物业公司签订的合同对该小区全体业主均具有约束力，故对业主同样具有约束力。在合同履行期间，物业公司按约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费，而其以自己未与物业公司签订合同为由拒交物业费的，法院不予支持。
民法典对物业服务人的报酬请求权明确规定：
法条链接：《民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
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