雷石普法｜商品房买卖中惩罚性赔偿的适用情形 - 雷石普法

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————雷石普法｜商品房买卖中惩罚性赔偿的适用情形————

更新日期：2020-12-07 来源：雷石律师事务所

原创雷石律师刘畅

商品房买卖是指房地产开发商作为出卖人与买受人订立的房屋买卖合同，该房屋买卖合同的出卖人只能是开发商，而生活中常见的二手房买卖则不适用商品房买卖的相关法律规定。

商品房买卖中的惩罚性赔偿条款，正是为了规范房地产开发商的销售行为，予以买受人更多的救济权利。

一、发生于合同订立后，卖方恶意违约
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

以上两种情形以出卖人恶意违约，买受人缔约目的无法实现而请求解除买卖合同为前提。

二、发生于合同订立时，卖方欺诈
《商品房买卖合同解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

以上三种情形以订立商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒重大事实，以欺诈方式订立合同，买受人无法实现合同目的致合同无效或者被撤销、解除为前提。
三、适用惩罚性赔偿的前提问题
首先，该请求权的主体是商品房的买受人。

其次，该惩罚性赔偿仅适用于《商品房买卖合同解释》中第八条、第九条规定的两种卖方恶意违约情形及三种卖方欺诈情形。而出卖人以宣传虚假广告形式促成商品房买卖交易、房屋存在质量缺陷、房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符等其他欺诈与违约行为，不适用惩罚性赔偿的条款，出卖人仅需承担一般性违约责任。

再次，惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人若主张惩罚性赔偿，应当首先请求确认买卖合同无效或者请求撤销、解除买卖合同。若买受人不在诉讼中一并请求确认买卖合同无效或者请求撤销、解除买卖合同，仅主张要求出卖方承担惩罚性赔偿，则法院不予支持。

最后，惩罚性赔偿不同于一般的违约赔偿。一般情况下，合同因一方违约而解除，违约方承担违约责任，责任的承担范围为履行合同可获得的利益，该类赔偿主要以填补损失为目的；而惩罚性赔偿，是以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除需要填补买受人的损失外，还需另行承担惩罚性赔偿责任，以维护买受人的合法权益。

北京雷石律师事务所：刘畅

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