雷石普法
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随着国家经济的强大，房地产行业迅速崛起，同时，与商品房有关的纠纷也不断增加。尤其是前几年，房地产行业利润大幅度上涨，经常有房地产公司为了会获得更高的利益而利用其优势地位与买主签订有瑕疵的合同，在房屋价格上升时再以合同无效为由毁约的事情。遇到这种情况买主如何维权呢，下面通过一个案例来进行分析解答。
一、基本案情
某房地产公司与李某某签订了商品房内部认购合同书，该认购合同约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付数时间等内容。合同签订当日,李某某即向某地产公司交纳全部购房款。其后,该房地产公司在案涉开发项目已经取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证的情况下,以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由,将李某某起诉至法院,请求确认双方签订的内部认购合同无效。
——2018陕01民终8145号 西安闻天科技实业集团有限公司与李琛茹确认合同无效纠纷案
二、裁判结果
西安市中级人民法院于2018年12月28日作出2018陕01民终8145号民事判决：1、撤销西安市长安区人民法院2018陕0116民初2519号民事判决；2、驳回某房地产公司的诉讼请求。
三、法院观点
西安市中级人民法院认为,李某某在签订认购合同当日即支付了全额购房款,某房地产公司作为销售方的合同目的已经实现,但其不积极履行己方合同义务,在房地产市场出现价格大幅上涨的情况下提起本案诉讼主张合同无效,违背诚实信用原则。某房地产公司签约时未取得商品房预售许可证,虽然违反了商品房预售许可制度,但案涉楼盘在一审诉讼前已经取得了除预售许可证之外的“四证”,工程主体已经建成,在李某某上诉过程中,案涉楼盘也取得了商品房预售许可证,预售制度所欲避免地风险在本案中已经不存在。
因此,该公司签约时未取得商品房预售许可证的事实,并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。该公司为获取超出合同预期的更大利益,违背合同约定,提起本案诉讼主张合同无效,显然社会价值导向和公众认知相悖,人民法院不予支持。
北京雷石律师事务所：白佳冉
四、相关法条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
五、典型意义
本案不因开发商签约时未取得商品房预售许可证而机械认定房屋认购合同无效,而是结合合同目的、合同履行、商品房售制度的立法目的等因素,认定商品房预售制度所欲避免地风险在本案中已经不存在,开发商提起本案诉讼是为获取超出合同利益的恶意违约行为,故而对开发商违背诚信的行为给予否定性评价,依法保护了消费者合法权益,维护了房地产交易的稳定性,引导市场交易主体诚信经营、严守契约,是一份有温度、有力量的公正判决。
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法｜商品房买卖合同无效问题