01

基本案情

2015年3月，徐某、袁某共同出资购买了南通某小区的两套商品房，其中一套为住宅，另一套为北广场地面的商业用房，两人装修后用于经营一家咖啡馆。该小区由天宝公司提供物业服务，并收取相关物业费。2017年4月，小区业主委员会与天宝公司联合公示了小区停车位的收费标准，其中北广场地面停车位临时停车为1-4小时收费5元。

2017年7月，咖啡馆开张后，徐某、袁某向天宝公司领取了每张5元的临时停车券，加盖了咖啡馆的发票章，对前来消费的顾客发放停车券，顾客凭券驶出。截至2017年9月，徐某、袁某累计发放停车券2296张。

随后，天宝公司持2296张停车券，向徐某、袁某索要停车费，但两人辩称顾客车辆所停放的店门口道路和广场属于公共用地，并非天宝公司提供的停车场，天宝公司无权收取停车费。多次索要无果后，天宝公司诉至法院，认为该地面停车位应当属于开发商所有，并持开发商的授权委托书，主张停车费11480元。

02

裁判结果

一审法院判决支持了天宝公司的诉讼请求。徐某、袁某不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理，认为案涉地面停车位应属小区业主共有，天宝公司既无物业合同依据，也未取得小区业主授权，收取停车费没有依据，遂改判驳回天宝公司该项诉讼请求。

03

典型意义

随着社会经济的发展，汽车越来越普及，小区停车问题成为业主普遍关心的问题。不少物业公司对小区规划的地面停车位进行出租，甚至在业主共有的道路或其他场地开辟临时车位进行收费。

对于物业公司是否有权收费、应当如何收费、收益如何分配，很多业主并不清楚。根据《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

案涉地面停车位设置于业主共有场地，不论是否经过规划许可，都应当属于全体业主共有。房地产开发商根据规划行政部门的要求，对小区公共地面配建停车位是其应尽的配建义务，不能仅因“规划”性质本身取得地面停车位的权利。当然，本案不能出现误读，物业公司并非不可以收取小区地面停车费，前提是应当具有合法的权利来源。

实践中，前期物业管理阶段，房地产开发商作为小区最大的业主，可以委托物业公司进行收费；业主大会成立后，业主大会或者业委会也可决定是否收费。而根据《江苏省物业管理条例》的规定，不论基于开发商的授权或业委会的委托，物业公司所收取的地面停车费，都应当大部分纳入住宅专项维修资金，为全体业主所用。

本文作者：北京雷石律师事务所民商事业务部祝鹤

编辑：吉喆

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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 地面车位属于业主共有，物业不得擅自收费

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