01

前言

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外；由前述规定可知原则上案外人是无法对抗抵押权人的优先受偿权的，但法律、司法解释规定的特殊情形除外，那么商品房消费者是否属于该种特殊情形呢？

02

参考案例

重庆国际信托股份有限公司与周清源及原审第三人遵义新奥房地产开发有限公司等案外人执行异议之诉二审案，案号：（2020）最高法民终1132号

03

案情简介

2013年5月16日，重庆信托公司与遵义新奥公司签订《信托借款合同》和《抵押担保合同》，约定遵义新奥公司向重庆信托公司借款5亿元，遵义新奥公司以其所有的位于贵州省遵义市汇川区上海路的新长征国际大酒店项目的在建工程及国有土地使用权提供抵押担保。

后经双方协商一致同意变更抵押物为遵义新长征国际大酒店及配套项目1-2号楼及4-8号楼房产（面积共计944951.1平方米），并办理了上述房产的抵押登记。

因遵义新奥公司到期未偿还借款，重庆信托公司诉至法院，经法院于2016年5月9日裁定轮候查封遵义新奥公司提供抵押的位于贵州省遵义市汇川区上海路新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼房产79764.30平方米。

2017年3月8日，原审法院判决遵义新奥公司向重庆信托公司支付借款本金25780万元及利息、复利；重庆信托公司对遵义新奥公司已提供抵押的房屋优先受偿。

判决生效后，因遵义新奥公司等不履行判决义务，重庆信托公司申请强制执行。而后周清源提出书面异议，以其系该项目8号楼6层1号商品房（遵房权证监字第XX号房地产权证所载的8号楼建筑面积8999.52平方米的一部分）的权利人为由，申请停止对该房屋的执行。原审法院驳回该执行异议后，周清源正式提起案外人执行异议之诉。

另认定，2014年3月24日，遵义新奥公司与周清源、吴XX签订《商品房买卖合同》，约定遵义新奥公司将其开发的上海路尊城国际项目8号楼6层1号房屋出售给周清源，总价款为10019639元。

周清源陆续支付了购房款8396040元，并于2020年4月22日补交房款1623599元。2014年6月3日，案涉房屋交付周清源使用，周清源对房屋进行装修后对外出租经营。

04

法院认为

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。

但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。

因此，这里的商品房消费者应当仅限于执行异议和复议规定第二十九条保护的商品房消费者。如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用执行异议和复议规定第二十七条。

周清源与遵义新奥公司签订《商品房买卖合同》，案涉房产系商铺，周清源并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗重庆信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。

05

法律规定

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）

125：实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。

对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。

但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

06

小结

综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，满足特定条件的商品房消费者可以对抗抵押权人的强制执行，但该排除抵押权优先受偿权的特殊情形法院在审理中需进行实质审查并严格适用。

本文作者：北京雷石律师事务所民商事业务部赵森杰律师

编辑：吉喆

雷石普法

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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 商品房消费者是否可以对抗抵押权人的强制执行？

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