雷石普法｜租赁合同无效情形以及装修残值的补偿 - 雷石普法

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————雷石普法｜租赁合同无效情形以及装修残值的补偿————

更新日期：2020-12-07 来源：雷石律师事务所

原创雷石律师吴蓉

农村土地是否能够建设房屋出租？

租赁合同有效吗？

如果实际租赁了一段时间，承租人又进行了装修改造，对这部分的价值应该怎么处理呢？

法条规定
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

某当事人与村民小组之间签订了一份租地协议，这份协议可以证明的是向村民小组租赁土地给该当事人，该当事人有权在这片土地上建造房屋，虽然协议有土地承包经营合同章，但因土地为农用地性质并没有改变，在房屋建造后也没有获得相关的房屋产权证明，故以此主张系争房屋为合法建筑，可能会被判决依据不足。而且一般这种农用土地合同都是有明确约定禁止转租给农村集体外的他人的，据此，将无产权证的房屋出租给第三人，违反相关的法律规定，双方签署的房屋租赁协议应属无效。

另根据合同法第五十八条之规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

律师总结

北京雷石律师事务所：吴蓉律师

所以，在一份租赁协议被判无效以后，如果能够证明乙方有过错，对对方造成了损失，应予以赔偿，因为该无效合同取得的财产应当予以返还，如果装修残值可以作为损失进行主张，则应对过错程度予以明确并依据比例分担这部分损失。

一般承租人会对土地性质有所了解，在明知合同可能无效的情形下，承租了房屋，造成的损失一般由承租人承担较大比例，由出租人承担较小的比例分担财产损失的责任。

律师提示：租房需要首先明确房屋性质，避免租赁违建房屋，因无效合同产生纠纷难以解决。

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