雷石普法｜房屋租赁合同无效时，占有使用费如何认定？ - 雷石普法

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————雷石普法｜房屋租赁合同无效时，占有使用费如何认定？————

更新日期：2020-12-16 来源：雷石律师事务所

原创雷石律师赵森杰

在目前的司法实践中，房屋租赁合同因出租的房屋系违法建筑或属于非法转租等情形导致合同无效的情况屡见不鲜，在此种情况下出租人要求承租人支付的占有使用费应如何认定呢？

虽然根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。

但是“一般”应予支持而不是“一律”应予支持，比如下面这则案例中的情况。

参考案例
A公司（出租人）与B公司（承租人）签订《租赁合同》一份，约定出租人将位于上海市嘉定区江桥镇靖远路XXX号商场一楼至三楼出租给承租人经营使用，签订本合同前，出租人已告知承租人该房屋权属情况（该房屋属于无房产证的商业性用途）。

后因承租人无法办理证照拒绝支付租金。为此出租人启动制裁措施，正式对商场进行停水、停电并封闭整个商场的大门，导致承租人无法正常经营，供应商陆续将货品撤离超市。双方诉至法院。

法院认为
关于2014年6月1日至2015年2月2日期间的使用费，因2014年11月18日，A公司对系争房屋采取了停水停电措施，致B公司经营受阻，故使用费应分段计算。

其中2014年6月1日至2014年11月18日期间，B公司实际使用了系争房屋进行经营，应当按合同约定租金标准支付使用费；2014年11月19日至2015年2月2日实际返还日期间，因房屋停水停电导致B公司未能正常使用系争房屋，故该期间的使用费应当予以减免，法院酌定按原租金标准的50%支付。

律师评述

北京雷石律师事务所：赵森杰律师

虽然法律规定房屋占有使用费的参考依据为合同约定的租金金额，但是在具体认定时，法院往往还需要考虑承租人对租赁房屋的使用程度，如果承租人无法使用房屋或使用房屋时受到限制，例如租赁房屋被上锁或停水停电、被查封、被停业、被拆除或改造、房屋漏水等，这种情况下如果完全按照合同约定或市场租金标准确定占有使用费，对承租人而言有所不公，因此在承租人无法使用房屋或使用房屋时受到限制的情形下，其应当承担的占有使用费也需要根据其对租赁房屋的使用程度酌情调整。

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