雷石普法
LEISHILAW
在我国，不动产物权转移主要是指基于房地产买卖合同而发生的房地产所有权的移转。
房屋买卖一般涉及两个步骤：
一、双方当事人签订房屋买卖合同；
二、卖出人帮助买受人办理房屋过户登记。
但是，随着我国房地产事业的迅速发展，房产价格的节节攀高，一些房地产商为了追寻更高的利益，有时会出现将同一房屋出卖给两个以上不同的买受人的情形，这种现象也就是我们经常听到的一房数卖。
在一数卖的情形下，如果每个房屋买受人均要求出卖人履行合同，那么该房屋究竟归谁所有，下面通过一个案例来进行分析。
北京雷石律师事务所：白佳冉
一、案件详情
陈正德与远正公司于2014年7月2日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，陈正德以其对远正公司原法定代表人王序凯的债权抵顶了案涉房屋的购房款。
谢国际与远正公司于2016年9月29日签订《商品房买卖合同》，谢国际于2016年10月25日付清了全部购房款，并对案涉房屋进行装修，于2018年7月份入住。
陈正德、谢国际均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续。后陈正德与谢国际应房屋归属问题产生争议，诉至法院。
——（2019）最高法民申6866号 陈正德、谢国际再审审查与审判监督民事裁定书
二、法院观点
在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
本案中，虽然陈正德与远正公司先于谢国际签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，但是后者谢国际对案涉房屋进行了装修，并且于2018年7月份入住。陈正德、谢国际均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续，谢国际已合法占有案涉房屋，但陈正德一直未占有案涉房屋，故谢国际对案涉房屋的权利优先于陈正德。
三、相关法条
《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
四、律师建议
为了避免一房数卖的情况产，买方在购买房屋时尽量选择较大的中介公司进行交易。如果需要通过小型中介公司买房，那就要确保卖家能签收到定金，买家可以要求中介公司出示收据，确认卖家已签收定金。
买方可以选择对房屋进行产权调查，到房地产交易中心进行查询，将结果与卖家的房屋产权对比，看看是否相符。此外，买家还可以提存房屋产权证，要求卖家将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免发生“一房多卖”的情况。