更新日期：2021-11-15
来源：雷石律师事务所
在个体经营普遍存在的现代社会，许多无辜的个体经营商因法律意识的淡薄，在租赁房屋用于营业时，一时不慎将违法建筑承租，导致营业后遇到拆违等原因而无法继续经营，给自身造成了极大的经济损失。
那么这样的情况该怎样维护自身的合法权益呢？接下来由北京雷石律师事务所的民商事诉讼业务律师崔应祥对此进行法律方面的分析。
首先要解释清楚违法建筑。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，违法建筑分为两种：
一种是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，
另一种是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑（也包括超过使用期限的临时建筑）。
只有这两类建筑出租时，才能适用接下来所描述的规定。
当承租人与出租人签订房屋租赁合同，却未能发现该房屋系违法建筑，而事后不论是通过什么渠道，得知合同所约定的租赁物系违法建筑，那么可以起诉出租人，主张该房屋租赁合同无效。
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定：
“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
房屋租赁合同无效之后，承租人因此遭受的损失该如何处理呢？根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，承租人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条的规定处理。
《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
综上，应当分情况来对待，如果出租人明知出租房屋系违法建筑，谎称是合法建筑，那么出租人存在严重过错，应当主要赔偿承租人的损失；如果出租人已经向承租人告知租赁房屋系违法建筑，那么承租人在明知租赁房屋系违法建筑的情况下仍然坚持租赁，属于自身存在重大过错，因此向出租人主张赔偿损失，极有可能得不到人民法院的支持。
因此，当遇到专业法律问题时，往往重要的不仅是实施请开给你，证据的收集整理和使用也是民事诉讼的重中之重。专业的事情交给专业人员去处理，遇到法律纠纷时，聘请专业的律师提供法律服务才是维护自身合法权益的最优方式。
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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 租房租了违法建筑该如何处理？
