房屋实际面积与约定面积不符，怎么解决？ - 雷石普法

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————房屋实际面积与约定面积不符，怎么解决？————

更新日期：2020-07-31 来源：雷石律师事务所

原创雷石律师姚琦

买房对每个购房人来说都是人生中的一件大事。然而，尽一生积蓄、负半生债务买房，购房后却可能面临种种烦恼。如果购房者购买的商品房建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，购房者怎样维护自己的权益?

通过（2014）洪民初字第0178号案例，来看下究竟该如何解决此类纠纷。

案件概要：
    2008年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以290491元的价格购买被告开发的泗洪县水岸城邦**幢*单元**室的房屋，面积为122.76平方米，单价2366.33元／平方米。合同生效后，原告按约定向被告支付了房款，但被告交付的房屋面积只有114.66平方米，少了8.1平方米，超出绝对值3%之外的是4.4172平方米，储藏室面积误差超出3%之外的是1.55平方米。按照合同约定，被告应双倍返还购房款13055元。

法院查明：
    2008年7月16日，原告曹某与被告公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比超出3%时，买受人有权退房。

    买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。

    合同签订后，原告交纳购房款324091元，并办理了银行按揭贷款。被告于2009年9月16日交付房屋，房屋建筑面积为114.66平方米，储藏室面积为17.85平方米。2009年11月23日，被告退还原告购房面积小于合同约定面积的差价款22779元。

法院认为：
    依法成立的合同，受法律保护。原告曹某与被告首义公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告交付的房屋面积小于合同约定的面积，已构成违约，应承担违约责任。

    现被告已按照实际面积返还原告购房款，但对于面积误差绝对值超过3%的部分未双倍返还，故被告应按照合同约定再返还原告13055元（2366.33元／平方米×4.4172平方米＋1680元／平方米×1.55平方米）。

    因此，在房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时，我们应当首先看合同是如何约定的，有约定时按照约定办理，没有约定时，建议大家咨询律师来维护合法权益。

法律依据：
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条：
    “出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

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