01
案情摘要
2018年1月7日，王某（乙方）与某房产公司（甲方）签订《某商品房认购书》，主要内容为乙方自愿向甲方认购某房屋，并对房屋建筑面积、计算单价、总价款等作了明确约定。
乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金。乙方选择的付款方式为分期付款，乙方需于2018年1月9日前支付首期房款（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，乙方需在2018年6月30日、2018年12月31日、2019年6月30日以及2019年12月31日各时间段内按时支付相应价款。
此外双方还约定，乙方需在约定的付款方式和期限内支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退换，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留房号的，甲方应双倍返还定金。
王某在2018年1月9日至2018年9月29日期间分别向被告支付了多笔装修代理服务费（其中在2018年6月29日支付的款项中含违约金）。此后因王某未再支付购房款，某房产公司亦将涉案的预售房屋另卖他人，双方因此发生争议，王某诉至一审法院，提出诉请如前。
02
案件审理经过
一审争议焦点：（一）应否解除《某商品房认购书》；（二）如解除，财产如何返还。
首先，关于应否解除涉案《商品房认购书》的问题。根据《民法典》第四百九十五条规定，本案中，双方签订的《某商品房认购书》约定王某应于2018年1月9日支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，王某已按约定支付了首期房款，但双方未能签订《商品房买卖合同》。某房产公司并未提交证据证实系因王某原因未能签订《商品房买卖合同》，现王某据此要求解除认购书，一审法院予以支持。
其次，关于认购书解除后，财产如何返还的问题。依照《民法典》第五百六十六条规定，本案中，王某诉请解除认购书，一审法院予以支持，某房产公司对解除认购书亦无异议。涉案的商品房认购书解除后，王某要求某房产公司退还其已支付的购房款以及装修代理费（含违约金），一审法院予以支持。关于王某主张的资金占用利息，考虑到LPR系2019年8月20日起实施，一审法院酌情确认年利率额。
二审对一审查明的事实予以确认。
二审争议焦点：某房产公司退还的款项中是否应扣除王某支付的定金及违约金。
本案核心问题在于王某是否构成违约，根据双方签订的《商品房认购书》中约定，王某应于2018年1月9日支付首期房款（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，王某已经于签订认购书之时支付了首期款，但某房产公司并未与王某签订《商品房买卖合同》，王某在其后继续支付第二期房款以及装修代理服务费仅能表示其愿意继续履行认购书，并不因此表明认可某房产公司的违约行为一直持续，某房产公司未及时与王某签约，王某显然可以履行抗辩权拒绝支付后续款项，且某房产公司并未提交证据证明双方变更了认购书中约定的签约时间，现因某房产公司将案涉房屋出售案外第三人，导致双方通过签订认购书再签订本约的合同目的落空，某房产公司仅以王某后期继续支付款项的行为主张双方变更了签约时间，缺乏法律依据，因而，某房产公司主张王某违约，缺乏事实依据，一审判决某房产公司退还由王某缴纳的定金及违约金，并无不当，本院予以维持。
03
相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
本文作者：北京雷石律师事务所民商事业务部 郝兆丽
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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 预约合同签订后未订立约定的买卖合同，违约方应退换定金和违约金