————涉疫情房屋租赁合同纠纷中法官的裁判思路————

原创 雷石律师 李明世  

    疫情骤至，对无数人的计划产生了很大的影响，同样对于民商事中签订合同的双方亦是一次重创。笔者以“房屋租赁合同纠纷”为案由，裁判年份限制为2020年，同时添加检索全文关键词“疫情”，共计检索到裁判案例977篇。现通过几则案例，结合北京市、上海市、湖北省司法机关发布的关于审理涉疫情民商事案件会议精神，就当下阶段法院审理房屋租赁纠纷中减免租金、解除合同事宜进行分析。因精力有限，本文未就全部案例进行统计分析，因此对于结论中可能出现的错误欢迎各位批评指正。

一、相关文件

    湖北省高级人民法院《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》通知第五条关于是否支持以新型冠状病毒疫情为由解除合同中表示，“应视具体情况而定……审理此类案件时，全省各级法院应当严格审查新型冠状病毒肺炎疫情与不能实现合同目的之间的因果关系。”

    上海市司法局发布《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》，就承租人要求提前退租、出租人要求提前退租、出租人要求承租人搬离、二房东要求减免租金、房东要求涨房租。出租人清退承租人物品等问题进行了详细的解释。

    北京二中院发布《“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议》，该份建议明确区分了民用类型和商用类型的房屋租赁。并要求在审理相关案件时首先要在审判中准确界定疫情性质对不同房屋租赁合同的影响，探究合同签订的真实目的。其次要严格审查承租人违约行为的时间节点。再次对承租人在疫情防控期间未按时支付租金等违约行为的处理上，要区分未按时支付租金的善意与恶意，只要承租人在疫情后继续履行合同并支付房租，从合同法鼓励交易以及疫情后经济恢复的客观现实处罚，对该种行为不宜认定为根本违约，进而解除合同，这也和九民会议关于“轻微违约不可解除合同”的精神相契合。最后，对承租人起诉请求减免租金的处理，要考虑承租人的性质以及租赁房屋的目的，同时也要考虑到承租人在合同中的地位，结合公平原则进而决定是否应该减免租金。

二、裁判观点分析

观点一：减免房屋租金和租赁合同目的是否存在关联？
    如果当事人主张疫情致使当初签订的合同目的不能实现，应当就疫情对自己产生的影响进行充分证明。笔者检索的几则案例中，有不少当事人在合同中或诉讼中对租赁房屋用于居住的目的予以了认可。从法院裁判来看，对于居住为目的的房屋，疫情致使承租人不能返回租赁房屋所在地并不能构成承租人请求减免租金的理由。而对于商事主体，房屋系经营场所，房屋租赁的目的也即是生产经营，疫情不可否认的对其生产经营产生或多或少的影响，因此其减免租金的请求在实践中可以得到法院的支持。

案例一：申延涛与北京雅尚利嘉科技有限公司房屋租赁合同纠纷（2020）京0108民初10580号

    2019年10月23日，雅尚利嘉公司作为出租方与申延涛作为承租方签订了房屋租赁合同。合同约定其租赁涉案房屋主要是用于注册教育咨询类公司并接受学生到店实体咨询。现申延涛主张由于新冠肺炎疫情及其防控以及应急处置措施使得申延涛无法正常开展教育咨询工作，合同目的无法实现，故要求减免租金。

    法院认为：本案中双方在合同中明确约定涉案房屋用作办公使用，至于涉案房屋能否用作教育用途并非本案处理范围。姑且不论涉案房屋能否用于教育用途。近期，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，多部门联合采取多种措施来限制人口流动，避免疫情扩大。而这些措施将会不可避免的给涉案房屋的使用带来不便，造成原告实际经营的不利局面，对其生产经营产生一定的影响。但是，此次疫情对其生产经营确实产生了较大影响，造成了客观上的损失，因此应当依据双方合同约定对减免租金事宜先行协商。

案例二：北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13469号

    2019年7月21日，李海雁与丹蒙恩公司签订《房屋租赁合同》租赁期限自2019年7月22日至2020年7月21日，合同签订后，李海雁将401室交付丹蒙恩公司，丹蒙恩公司给付李海雁押金1000元及租金。自2020年1月21日起，丹蒙恩公司未再交纳租金。2020年4月1日丹蒙恩公司搬离并将租赁房屋交付李海雁。庭审中被告提出因为疫情原因，希望减免一个月的房租。庭审中，双方均认可房屋租赁合同于2020年4月1日解除，丹蒙恩公司认可租赁涉诉房屋用途为居住。

    法院查明，丹蒙恩公司租赁房屋目的为居住，疫情及防控措施不会构成合同履行的重大障碍，其要求减免租金，本院不予支持。

案例三：郝春静租赁合同纠纷（2020）京03民终5167号

    法院观点：对于郝春静主张合同履行期内发生疫情，构成不可抗力，其有权要求出租人减免租金。对此，首先，郝春静在一审中自述其一直无法将房屋投入生产经营，现为其自住使用。其次，郝春静二审中亦未举证证明其因疫情原因造成租赁房屋的相应损失。故本院对郝春静的该项主张不予采纳。

案例四：黄俊青与邱兰英租赁合同纠纷（2020）赣1022民初176号

    原告承租被告店面经营理发店，双方为此签订了租赁合同，约定了租赁期限、租金金额、付款方式等事项，双方形成了合法有效的租赁合同法律关系，租赁期间双方均按合同约定履行各自义务。但2019年年底，新型冠状病毒性肺炎爆发，各地相关部门发布了疫情防控文件，诸多场所应要求临时关闭，暂缓营业。

    法院认为：此次疫情系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力。本案中，原告承租被告店面从事理发，基于疫情不可抗力的影响，按照政府要求，暂停营业，这既是承租方（原告）的义务，也是出租方（被告）的义务，原被告均有责任与义务执行政府为公共安全发布的疫情防控指令，而因疫情原因不能正常营业期间的店面租金应当按照公平原则，适度减免。


案例五：盐城市盐都区潘黄街道何桥社区居民委员会与盐城市绿态菜篮子有限公司租赁合同纠纷（2019）苏0903民初7071号

    2015年9月1日，何桥居委会作为甲方与绿态公司作为乙方签订《租赁合同》一份，约定，何桥居委会将坐落在盐城市盐都区商铺计95平方米出租给绿态公司，租金一年一结，租赁期限从2015年9月1日至2017年8月31日止，期满后如需续租，应提前两个月与何桥居委会协商。2017年8月合同期满后，双方未续签租赁合同。后何桥居委会向绿态公司催要拖欠的租金并腾让房屋未果，遂诉至法院。绿态公司对欠付租金的事实、租金计算标准均无异议，但请求考虑受新冠疫情影响适当减免租金。

    法院认为：结合当地疫情发展、防控现状及绿态公司未足额缴纳合同期限内租金的事实，酌定自2020年1月25日起的三个月租金减半支付

观点二：能否以疫情系不可抗力为由解除合同？

    当前爆发的新冠疫情，是否属于不可抗力，首先可以参考SARS期间，《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》。通知载明：“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和 第一百一十八条的规定妥善处理”。

   也即是：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。

    因此我国目前的新冠疫情，属于不可抗力。且目前各级政府采取了一系列的疫情防控对策，限制人员流动，防止疫情扩大。因此也对合同纠纷案件产生了较大的影响，而不可抗力对于合同的影响并非是绝对的。各级法院在裁判中也做出了灵活把握，综合考虑疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，综合把握疫情管控时间和强度，准确界定疫情和合同不能履行的因果关系与原因力大小。如果以疫情系不可抗力而解除合同，务必证明疫情对合同履行产生了不可改变、不可克服的影响。如果不能证明，从合同法促进商事交易的目的来看，解除合同的请求并不能得到法院的支持。

案例六：申延涛与北京雅尚利嘉科技有限公司房屋租赁合同纠纷（2020）京0108民初10580号

    案件事实同上，申延涛主张由于新冠肺炎疫情及其防控以及应急处置措施使得申延涛无法正常开展教育咨询工作，合同目的无法实现，故要求解除合同。

    《中华人民共和国合同法》规定合同解除的方式有单方解除和双方协商解除。而不可抗力需要依据具体案件中该不可抗力事件对履行本租赁合同的影响程度进行具体衡量。之后由双方协议决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。

    法院认为：我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，多部门联合采取多种措施来限制人口流动，避免疫情扩大。而这些措施将会不可避免的给涉案房屋的使用带来不便，造成原告实际经营的不利局面，对其生产经营产生一定的影响。

    但不可否认的是，疫情在现阶段的预防已经取得较大的进步，涉案房屋所在的写字楼只需进行体温检测并予以登记即可进入，因此对其房屋的使用产生的影响并非不能改变不能克服，该种影响尚不足以达到解除合同的程度。故本院对于解除合同的请求不予支持。但是此次疫情对其生产经营确实产生了较大影响，造成了客观上的损失，因此应当依据双方合同约定对减免租金事宜先行协商。

案例七：邱若一与杨国际、杨跃租赁合同纠纷（2020）辽0682民初562号

    2019年6月19日，被告杨国际代被告杨跃与原告邱若一分别以出租方甲方和承租方乙方的身份签订出租车承包合同。合同载明：经甲、乙双方协商，甲方将XX营运出租车承包给乙方经营，承包期自2019年6月19日起至2027年6月19日止。

    2020年1月，我国发生新冠疫情。2020年1月25日，辽宁省启动重大突发公共卫生事件一级响应。丹东市及凤城市亦先后作出响应，各级政府针对各地情况采取了相应的停止人群聚集性活动、取消集市集会和娱乐场所活动、停办各类补习班、公交车辆及长途客运停止营运、减少探亲访友、人员限行等一系列疫情防控措施。2020年2月22日，辽宁省新冠疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应，丹东及凤城地区全面复工复产，恢复正常生产生活秩序，恢复道路交通。

    法院认为：2020年2月22日之后，我市亦开始复工复产。此间，我市所采取的人员限行、禁止人群聚集性活动等疫情防控措施，虽给人们的生产生活和出行带来不便，也导致出租车客流量的减少和收入的降低。但该疫情防控措施时间较短，范围较小，相对于原、被告之间所签订的八年的出租车承包合同而言，此间我市的疫情或者疫情防控措施仅属导致合同履行困难，只是对出租车行业的短期经营造成一定影响，该影响尚不构成整体出租车承包合同的“直接”或“根本”不能履行。原告邱若一以不可抗力为由解除合同，除存在不可抗力外，还需具备因不可抗力致使不能实现合同目的要件，因我市疫情或者疫情防控措施仅属导致合同履行困难，不构成合同根本不能履行，故涉案出租车承包合同不符合解除条件。综上，原、被告就涉案出租车承包合同在未能协商一致解除的情况下，原告作为承租人诉请主张要求解除合同，本院不予支持。

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