————雷石原创|新冠疫情下租赁合同的相关法律事项————
更新日期:2020-02-18
来源:雷石律师事务所
雷石律师王勇攀
随着新型冠状病毒肺炎(以下称“新冠肺炎”)疫情发展,各地也采取了严格的疫情防控措施,在此期间,商场人流骤降,酒店宾馆停业,企业延迟复工等,相当多的租户面临较大的经营压力,出租方则可能面临无法收取租金等风险,相关房屋租赁合同的履行受到了各种程度的影响。
因此,本文就疫情下以商用为目的的房屋租赁合同之履行,变更,解除问题进行探讨:
提问
Qustions
&
解答
Answers
Q
一、租赁合同解除问题
合同法在第93条、第94条分别规定了合同的约定解除情形和法定解除情形,在不考虑事先约定解除,也没有事后协商一致解除的情况下,租赁合同的出租人或承租人能否因疫情而选择适用第94条的法定情形,要求解除租赁合同?
合同法第94条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……
目前全国人大常委会法工委表示,当前我国发生新冠肺炎疫情,对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力,那么能否以新冠疫情为由解除合同,则取决于本次新冠疫情对合同目的能否实现的影响。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人的合同目的为让渡使用权,获取收益,承租人的合同目的为取得使用权。据此,对于承租人而言:1.如对于政府明令暂停营业的相关行业,如影院等娱乐行业承租的营业场所,承租人可以新冠疫情构成不可抗力为由,向出租人主张解除合同;2.对于政府仅是采取管控措施、未发布停业禁令的相关业态,如零售店铺、办公楼宇,承租方可继续使用所承租的物业持续经营,合同目的仍能实现。参考“非典时期”的裁判案例,如(2007)桂民四终字第1号,法院认为“非典”这一突发事件的发生,虽然给酒店业的经营造成一定的影响,但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空”
对于出租人而言,在承租人未按期、足额缴纳租金时,出租人是否可因此解除合同不可一概而论。如果承租人因感染病毒被隔离或进行医治,无法按期缴纳租金,此种情况下出租人要求解除合同的主张难以被支持;如果承租人因疫情防控导致经济受损,无力支付租金,承租人未缴纳租金的原因非恶意,后续如补交房租,则不能认定承租人已构成根本违约,合同目的已无法实现,进而解除合同。
A
Q
二、租赁合同的继续履行与变更问题
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”(即“情势变更”情形)。
《合同法》第117条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”(即“不可抗力”情形)。
上述两种情形都将影响合同履行,可能产生合同变更之法律效果,主要区别在于:情势变更造成的结果虽然仍能履行合同,但对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,继续履行会导致显失公平,因此合同双方应当共担相应的风险;而不可抗力造成的结果是合同无法履行,并且基于此不履行合同无需承担责任。
参考非典时期的相关案例,如(2007)鄂民四终字第47号,法院认为在疫情影响期间,承租人无法按原先约定的条件履行合同,其依约有权暂停租用,或要求出租人减免租金;(2016)最高法民再220号,法院认为“非典”属于不可抗力,基于公平原则承租人所承包的宾馆因“非典”停业,对于“非典”造成的损失双方各承担50%。
因此,租赁合同的出租人和承租人可就疫情下,合同继续履行的方式进行积极协商,也应积极关注政府部门疫情期间减免租金事宜的相关措施,如2020年2月3日,北京市政府发文鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。
毋庸置疑,新冠疫情必定会造成租赁合同各方主体不同程度的损失,我们建议各方尽可能协商一致通过签订补充协议等方式调整或补充合同,合理分担损失,共同抗疫,共存共赢。
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防控疫情,人人有责
北京雷石律师事务所
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