大多数房屋买卖过程中，都会去找房产，而房产提供的合同中，有大量的“格式条款”，如果事后双方在此条款上有分歧，大多会发展成纠纷。房产为达成房屋交易，可能会采取各种方式。

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基本案情

贾某与某房地产中介公司签订《房屋限时销售委托合同》，约定由贾某委托公司对其所有的房屋以不低于129万元价格进行限时独家销售，销售时间为4个月。合同签订后，公司向贾某支付保证金1000元，并向贾某推荐了购房人。三方就房屋价格反复磋商，磋商价格甚至低于最低销售价格。其间，贾某出现身体不适状况，表示不愿意继续出售房屋。公司以贾某违约为由提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋限时销售委托合同》，贾某返还1000元保证金，并给付合同“格式条款”中约定的三倍费的违约金38700元。诉讼过程中贾某表示同意解除合同，并主动返还了保证金1000元，但拒绝给付违约金38700元。

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法院判决

法院判决双方均同意解除合同，应予准许。双方合同兼具委托合同与合同的特征，依照民法典相关规定，委托人享有单方解除权。案涉合同系中介公司提供的格式合同，其中关于双方权利义务的约定并不对等，显失公平，且中介公司未采用引起对方注意的方式进行标注，故该条款对贾某不发生法律效力。但贾某在合同约定的限时销售期限内不再销售房屋，应赔偿中介公司因此遭受的损失。

中介公司给付贾某的1000元保证金实际是为保证其“限时独家”销售的权利而支付的定金，综合考虑到贾某已将1000元保证金返还的事实，法院最终判令，贾某再赔偿中介公司损失1000元。

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律师观点

鉴于“格式条款”的特殊性，律师提示在签订合同时应注意：

一、仔细并逐条阅读合同文本，有疑问的条款可当场要求开发商予以释明；

二、对于“格式条款”，购房人有权选择接受或不接受，亦可商定修改；

三、手写、手填等“非格式条款”具有优先适用性，若有特殊约定事项应以书面形式明确载入合同文本。

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法条链接

《中华人民共和国民法典》

第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

第五百零六条：合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身损害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

本文作者：北京雷石律师事务所民商事业务部王超

编辑：孙鹤

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