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————雷石普法｜法院生效判决的房屋能否对抗善意第三人？————
更新日期：2020-04-27
来源：雷石律师事务所
雷石律师曹志杰
先来看一则案例：2014年8月18日，谢先生与刘女士签订《房屋出售协议》，约定谢先生以60万元的价格将上述房屋出售给刘女士，并约定应该房屋于2014年10月30日办理过户手续。当日，刘女士支付了20万元购房定金。2014年11月6日，谢先生与刘女士在房屋交易登记部门再次签订《重庆市房屋买卖合同》，约定谢先生将上述房屋出售给刘女士。2014年11月1日，法院判决谢先生和何女士离婚，并由其夫妻共同房屋判决确定有何女士个人所有，但房屋仍登记在谢先生名下，而2014年11月7日，刘女士取得房地产权证，并通过银行转账支付了谢先生50万元。事后何女士得知该房屋已出售，并向法院起诉要求确认谢先生与刘女士签订的买卖合同无效。
法院生效判决的房屋能否对抗
善意第三人？
本案焦点
法院判决生效的房屋能否对抗善意第三人？曹志杰律师认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《物权法》第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
律师解析
本案中，涉案房屋在2014年11月1日前系何女士与谢先生的夫妻共同财产，登记在谢先生名下。2014年11月1日经生效判决确认由何女士个人所有，但该房屋仍登记在谢先生名下。后谢先生将房屋出售给刘女士，刘女士支付了60万元的对价，并办理了产权登记。刘女士系公开购买，且支付了市场对价，曹志杰律师认为出卖人谢先生是登记产权人，现又完成过户登记，符合一般善意第三人的条件。依据公信原则，出于对不动产权利登记的信赖从而受让该不动产的第三人，可以对抗和排斥真正权利人的物权。因此，刘女士系善意的第三人，已取得涉案房屋的所有权，何女士已无权占有，应予以返还。
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