雷石普法 | 夫妻间代签卖房能否解除合同 - 雷石普法

前言

根据《民法典》的相关规定，夫妻婚姻存续内取得的财产绝大部分都是夫妻共同财产。那么在此情形下，夫妻间共同共有的房屋，一方代另一方签名与他人签订不动产买卖合同，另一方能否请求解除该合同呢？

法律适用与分析

首先我们就要了解一下夫妻间的家事代理权。基于家庭交易的便捷性、高效性和保护交易相对方的需求，日常家事代理权应运而生。根据此制度，夫妻任何一方均有因日常家庭生活需要而独立处理夫妻共同财产的权利。

根据《民法典》第一千零六十条规定：夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。该规定体现了夫妻之间互有日常家事代理权。但是如果一方将登记在另一方名下的房屋擅自出售，属于处分夫妻重大财产的行为，超出了日常家事代理的范畴，系无权代理行为。

那么这里就涉及到无权代理以及无权处分的问题。无权代理与无权处分虽然在名称上有相似之处，但是其内涵和法律效力等有天壤之别。

首先，“无权”内涵不同，无权代理行为欠缺的是将行为人独立实施的法律行为所产生的法律效果由被代理人承担的权能，而无权处分行为欠缺的是对某物的处分权能。

其次，行为人在实施法律行为时所代表的名义不同。无权代理是行为人以被代理人的名义为法律行为，而无权处分是行为人以自己的名义为法律行为。

最后，两者的效力不同，因无权代理订立的合同效力待定，而因无权处分订立的合同，无权处分行为不影响合同的效力。

实施无权代理行为之后，该行为的法律效力是否有效？

因无权代理订立的合同，对被代理人所发生的法律效力待定，需被代理人追认或拒绝追认的意思表示加以确定。

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故在另一方未予追认的情形下，与他人签订的不动产买卖合同对另一方不发生法律效力。

律师建议

房屋对中国的老百姓来说是最重要的财产，因此每年因不动产产生的纠纷更是数不胜数。而夫妻间因为房屋问题产生纠纷就显得尤为突出，所以当出现自己名下的房屋被配偶擅自出售后，一定要拿起法律的武器，维护自身合法权益。

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