————商品房买卖合同 法律问题浅析————

原创 雷石律师 任玉锋  

一、预售合同中格式条款无效的认定
所谓格式条款，依《民法典》第496条第一款，是指当事人为了重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款。

依据本条第二款的规定，提供格式条款的一方在拟订格式条款以及在订立合同时应遵循以下原则和义务：
一是遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；
二是采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大关系的条款，按对方的要求，对该条款予以说明。

《民法典》496条第二款中“采取合理的方式”的认定问题，《合同法解释二》第6条中认定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在订立合同时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，”

第498条中“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”

商品房预售合同中含有单方权利约定的格式条款，对其效力进行认定时，应当具体问题具体分析，如果该格式条款免除其责任、加重了对方的责任、排除了对方的主要权利，应认定为无效，否则就应认定为有效。


二、房屋买卖合同无效的情形

1、房屋与土地分开转让，合同无效
《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定："建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。"

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定："土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外"。

《城市房地产管理法》第四十二条规定："房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。"这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的"房地一体主义"原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、侵犯优先购买权，合同无效
《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

《民法通则》第七十八条规定："财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利"。

《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定："出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

3.、商品房预售违法，合同无效
我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

4、与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

5、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。

6、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

《民法通则》第十三条第二款规定：不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

《民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的。

《合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

7、房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;

《合同法》规定，第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。

8、买卖权属有争议的房屋买卖合同无效
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定。

《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。

9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定。

《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。
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